Che cos’è la sostituzione edilizia? Il
D.P.R. n. 380/2001, c.d.
Testo Unico dell’Edilizia, non ne prevede una definizione. La lettura dell’articolo 3, dedicato proprio alle
“Definizioni degli interventi edilizi” ne è una conferma. Questo intervento, presuppone la previa demolizione dell’esistente e la ricostruzione, sullo stesso posto, dello stesso immobile, che viene in tal modo ad essere “rinnovato” (con modifiche che consistono nel semplice incremento della dimensione entro i limiti sopraindicati).
Sostituzione edilizia, il caso di specie
In un recente caso trattato dai Giudici amministrativi laziali (
sentenza n. 12760/2020) dei privati cittadini intendevano effettuare lavori di
ampliamento, con demolizione e ricostruzione ai sensi dell’art. 4, comma 1, lettera b, della L.R. Lazio n. 21/2009 (c.d.
Piano Casa). Per tale ragione avevano presentato una dichiarazione di inizio attività (DIA), dando poi avvio ai lavori dopo aver trasmesso al Comune la richiesta documentazione integrativa e dopo aver pagato gli oneri concessori secondo l’importo indicato dall’amministrazione comunale. Era successivamente acquisito il
nulla osta idrogeologico (autorizzazione della Provincia di Viterbo) e il
nulla osta antisismico (autorizzazione rilasciata dal Genio Civile);
Con segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presentavano una
variante di ubicazione – spostando l’intervento su una differente particella nel medesimo lotto- e apportavano modifiche prospettiche al progetto allegato alla DIA al fine di superare le problematiche relative al rispetto delle distanze prescritte dal PRG rappresentate dal Comune (che li aveva sollecitati ad acquisire l’autorizzazione del vicino ad edificare ad una distanza inferiore rispetto a quella prevista dal PRG; la richiesta era riscontrata dai ricorrenti secondo i quali non era necessario il consenso del confinante in quanto il Piano Casa consentiva di effettuare gli interventi edilizi in deroga alle previsioni del p.r.g. e dei regolamenti edilizi vigenti ed obbligava unicamente al rispetto delle distanze – oltre che le altezze – prescritte dagli artt. 8 e 9 del D.M. n. 1444/1968);
Con
successiva SCIA, i privati apportavano ulteriori modifiche a quanto progettato.
Il successivo sopralluogo effettuato dai soggetti accertatori, aveva però rilevato delle gravi difformità tra quanto dichiarato in sede progettuale e quanto realizzato, cui era seguita l’
ordinanza di demolizione impugnata.
La violazione del Piano Casa della Regione Lazio
I Giudici amministrativi, rilevano come il caso di specie avesse riguardato un immobile e un’area (quella agricola, almeno per gli edifici non residenziali)
non ricomprese nel Piano Casa. Infatti, l’intervento edilizio aveva avuto ad oggetto un manufatto che originariamente presentava una destinazione di ricovero attrezzi, estraneo dunque a qualsiasi utilizzo residenziale.
Per tali ragioni e per le ampie dimensioni dell’intervento di ampliamento apportato dai privati interessati, considerato fuori dai limiti previsti dal Piano Casa, l’agire comunale è stato considerato legittimo.
È possibile la sostituzione edilizia in caso di traslazione?
Gli interventi di demolizione e ricostruzione con
traslazione dell’area di sedime presuppongono sotto il profilo tecnico – oltre che sotto il profilo logico – la previa demolizione dell’immobile preesistente, necessaria per acquisire la disponibilità della volumetria da riedificare come si evince sia dalla disciplina generale dettata dall’art. 3, co. 1, del D.P.R. n. 380/2001.
In TAR Basilicata, n.
456/2020, si ribadisce che
“Negli interventi di demolizione e ricostruzione (…) l’inizio dei lavori di ricostruzione è subordinato alla dimostrazione dell’avvenuta demolizione dell’edificio esistente”; precisando
“che le aree di sedime e di pertinenza dell’edificio demolito devono rimanere libere da edificazione”.
Differenza tra demolizione e ricostruzione e nuova costruzione, la giurisprudenza del Consiglio di Stato
Un intervento di demolizione e successiva ricostruzione può essere qualificato come ristrutturazione edilizia solo laddove vi sia una certa
continuità tra la nuova opera e quella precedente alla demolizione. Il criterio discretivo tra l’intervento di “demolizione e ricostruzione” e la “nuova costruzione” è costituito proprio, nel primo caso, dall’assenza di variazioni del volume, dell’altezza o della sagoma dell’edificio, per cui, in assenza di tali indefettibili e precise condizioni si deve parlare di intervento equiparabile a “nuova costruzione”, da assoggettarsi alle regole proprie della corrispondente attività edilizia.
Tali criteri hanno ancora maggiore pregio interpretativo a seguito dell’ampliamento della categoria della demolizione e ricostruzione operata dal d.lgs. n. 301 del 2002 in quanto
“proprio perché non vi è più il limite della ‘fedele ricostruzione’ si richiede la conservazione delle caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente nel senso che debbono essere presenti gli elementi fondamentali, in particolare per i volumi” per cui
“la ristrutturazione edilizia, per essere tale e non finire per coincidere con la nuova costruzione, debba conservare le caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente e la successiva ricostruzione dell’edificio debba riprodurre le precedenti linee fondamentali quanto a sagoma, superfici e volumi” (cfr. Cons. Stato, sez. V, 9 agosto 2018, n. 4880).
