Per un soppalco non abitabile non occorre il permesso di costruire

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 6681 del 30 ottobre 2020, ha chiarito che non serve il permesso di costruire per un soppalco che, per le dimensioni e l’altezza modesta o le modalità  di realizzazione (vano chiuso, senza finestre o luci), sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile e in particolare quello che non sia suscettibile di utilizzo come stanza di soggiorno a sé stante. Ovvero, un soppalco non abitabile.

Il fatto: ordine di demolizione per 3 soppalchi

Il Consiglio di Stato ha preso in esame l’appello con cui il Comune ha impugnato la sentenza del Tribunale amministrativo regionale della Campania, che aveva accolto il ricorso avverso il provvedimento con cui il Comune stesso ordinava la rimozione di opere abusive realizzate su un immobile. Le opere erano costituite da tre soppalchi rispettivamente di dimensioni di mq. 6 e di mq. 9 a m. 1,90 dal solaio di copertura e di mq. 5,85 a m. 1,30 dal solaio di copertura, qualificate come opere di ristrutturazione edilizia, in assenza di permesso di costruire e in violazione delle altezze minime previste dalla legge per i locali di abitazione.

Il ricorrente sosteneva che erroneamente l’amministrazione avrebbe definito le opere realizzate quali “soppalchi”. Dal momento che invece, si tratterebbe di strutture di ridotte dimensioni, assolutamente non idonee all’uso abitativo, destinate solo a deposito. Le opere realizzate non rientrerebbero tra gli interventi sottoposti al regime del permesso di costruire, ma a quelli subordinati a semplice denuncia di inizio attività, con conseguente illegittimità dell’applicata sanzione demolitoria in luogo di quella pecuniaria.

Aree di sbarazzo

Il giudice di primo grado aveva accolto il ricorso. Ritenendo anche, sulla base del verbale di sopralluogo che indicava i soppalchi come “aree di sbarazzo”, che le dimensioni ridotte e la destinazione degli stessi non configurasse l’aumento di superficie abitabile, non richiedendo quindi il permesso di costruire, ma essendo opere soggette a Dia e quindi a sanzione pecuniaria, in caso di mancanza della prescritta Dia.

In appello, il Comune ha genericamente dedotto che i soppalchi avevano altezza comunque inferiore alle altezze minime previste per i vani abitabili. E ha contestato le argomentazioni del giudice di primo grado relative alle modeste dimensioni e alla destinazione dei soppalchi. Sostenendo che, comunque, in mancanza di titolo edilizio le opere sarebbero state soggette alla demolizione.

La sentenza: per un soppalco non abitabile e piccolo basta la Dia

Il Collegio ha confermato la pronuncia del giudice di primo grado, che ha ritenuto di escludere le opere concretamente realizzate dal regime del permesso di costruire, trattandosi di locali accessori destinati esclusivamente al deposito.

La sentenza cita la giurisprudenza consolidata del Consiglio di Stato, secondo cui il regime edilizio dei soppalchi debba essere considerato in relazione alle concrete caratteristiche del manufatto. In particolare è, quindi, necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e ulteriore carico urbanistico.

Rientra invece nell’ambito degli interventi edilizi minori il soppalco che, per le dimensioni e l’altezza modesta o le modalità di realizzazione (ad esempio vano chiuso, senza finestre o luci), sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile. E in particolare quello che non sia suscettibile di utilizzo come stanza di soggiorno a sé stante. Quello che viene definitivo un soppalco non abitabile.

La natura delle opere realizzate, prive di qualsiasi funzione abitativa, comporta la irrilevanza delle disposizioni in materia altezza minimi, trattandosi di norme tese a salvaguardare la salubrità degli ambienti abitativi. Come del resto risulta dalle stesse disposizioni del Regolamento edilizio comunale, che consente i soppalchi destinati a deposito, prevedendo l’altezza massima di metri 1,80.