Sismabonus per demolizione e ricostruzione: le condizioni per l’asseverazione tardiva

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 513 del 2 novembre 2020, interviene sulla detrazione per interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico (art. 16, comma 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013, cd. Sismabonus) con asseverazione tardiva.

Il quesito: demolizione e ricostruzione di fabbricato in zona sismica 3

Due società hanno acquistato, rispettivamente, la quota indivisa in millesimi di due fabbricati, uno costituito da abitazione e garage, con annesso cortile esclusivo, l’altro adibito ad uso magazzino con area sottostante e adiacente. Per detto trasferimento le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono state applicate in misura fissa. I fabbricati acquisiti saranno oggetto di demolizione e nuova costruzione -con riordino delle volumetrie e lo sfruttamento dell’indice volumetrico residuale rispetto all’esistente – di due fabbricati residenziali della tipologia “edificio quadrifamiliare” per otto alloggi totali. Il Comune competente ha espresso parere favorevole con rilascio del permesso di costruire. Dato che l’intervento riguarda immobili siti in un comune in zona a rischio sismico 3 e comporterà una riduzione del rischio sismico dei nuovi fabbricati, con passaggio ad una o più classi di rischio inferiore, l’istante chiede se i potenziali acquirenti possano fruire del Sismabonus, nel caso di trasferimento delle unità  immobiliare entro i 18 mesi dalla conclusione dei lavori. In particolare, le società chiedono se i futuri acquirenti possano fruire della detrazione nei seguenti casi:

•  l’iter autorizzativo è stato avviato dal precedente proprietario e l’impresa di costruzione o ristrutturazione acquirente subentra provvedendo a realizzare la demolizione e ricostruzione dell’edificio;
• il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e la relativa asseverazione non sono stati presentati dall’originario proprietario, ma vengono prodotti dall’impresa di costruzione acquirente, subentrata nel titolo abilitativo, prima dell’inizio dei lavori;
• le due imprese di costruzione immobiliare, successivamente, provvedono a frazionare in due parti l’area su cui il fabbricato insisteva, ad acquisire la proprietà  esclusiva di un’area ciascuna e a realizzare separatamente due nuovi fabbricati (con un aumento volumetrico autorizzato).

Il parere dell’Agenzia: vista la data di presentazione del permesso di costruire, non è ammessa l’asseverazione tardiva

La normativa sul Sismabonus prevede che qualora gli interventi edilizi siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità  immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita. E comunque, entro un ammontare massimo dispesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare.

Le regole per l’asseverazione

Per quanto riguarda l’asseverazione, le imprese che effettuano gli interventi su immobili ubicati in zone 2 e 3 in base a procedure autorizzatorie iniziate successivamente al 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019 – data di entrata in vigore della disposizione che ha esteso l’agevolazione anche agli immobili ubicati nelle predette zone 2 e 3 – e che non hanno presentato l’asseverazione in parola, in quanto non rientranti nell’ambito applicativo dell’agevolazione in base alle disposizioni pro tempore vigenti, possono integrare i titoli abilitativi con la predetta asseverazione. Al fine di consentire la fruizione della detrazione ai soggetti acquirenti. Tale integrazione, deve essere effettuata entro la data di stipula del rogito dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico”. In sostanza, i soggetti che avevano iniziato le procedure autorizzative antecedentemente alla modifica normativa hanno la possibilità presentare un’asseverazione tardiva. Nel caso di specie, dall’esame della documentazione presentata risulta che la data della richiesta del permesso di costruire è successiva all’entrata in vigore dell’articolo 8 del decreto legge n. 34 del 30 aprile 2019, che ha esteso la detrazione anche agli immobili ubicati nelle predette zone 2 e 3. Inoltre, l’articolo 3, comma 3, del Dm 58/2017, in vigore al momento della presentazione del permesso di costruire, prevedeva la contestuale presentazione dell’asseverazione unitamente alla richiesta del titolo abilitativo.

Prima dell’inizio dei lavori

Solo successivamente, il decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti n. 24 del 9 gennaio 2020, ha previsto che, a partire dalla data di entrata in vigore del provvedimento (16 gennaio 2020), “il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l’asseverazione devono essere allegati alla segnalazione certificata di inizio attività  o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori“. Per questi motivi, l’Agenzia dà parere negativo sulla richiesta dell’istante, di usufruire del Sismabonus.