Serra bioclimatica solo quando nessuna delle pareti è chiusa

Non è serra bioclimatica, ma costruzione, l’opera realizzata in vetro ma coperta per un lato da tavole di legno e con copertura a falda inclinata. Lo ha stabilito la Seconda sezione civile della Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 33170 del 29.11.2023, ritenendo applicabile al manufatto l’obbligo di distanza di 10 metri dalla costruzione del vicino.

Il caso

Il proprietario di un immobile all’interno di un condominio citava in giudizio i condomini confinanti per chiedere la demolizione di una serra bioclimatica, da loro costruita sul lastrico di ingresso del loro appartamento e ritenuta lesiva del decoro architettonico dell’edificio (art.t. 1120 e 1122 c.c.) e ostacolo alla sua visuale. A detta del proprietario, la serra sarebbe stata costruita in contrasto con i divieti presenti nel regolamento condominiale, con le prescrizioni della Legge regionale in materia di serre climatiche e in violazione del permesso a costruire e delle distanze tra costruzioni prescritte dal D.M. 1444 del 1968 e delle NTA del Comune.

In corso di causa i vicini arretravano la serra, e il giudice di primo grado dichiarava cessata la materia del contendere con riguardo alle lamentele sulla violazione delle distanze tra costruzioni. La Corte di appello al contrario, ritenendo che la serra avesse le caratteristiche di una costruzione e non di una serra bioclimatica, dava ragione al vicino ritenendo violata la normativa sulle distanze legali tra costruzioni, e condannava i proprietari della serra alla demolizione e al risarcimento del danno.

Serra bioclimatica o costruzione?

Il caso finiva davanti alla Corte di Cassazione, dove i proprietari della serra lamentavano l’errata applicazione delle norme sulle distanze tra costruzioni in ambito condominiale.

La Cassazione però confermava la sentenza di appello.

L’accertamento dei fatti davanti ai giudici di merito aveva appurato che la serra non aveva solo l’aspetto di manufatto in legno e vetro, ma era stata realizzata con una copertura anche in rame a falda parzialmente inclinata e una chiusura totale della parete ovest con tavole di legno, dunque, era da considerare una vera e propria costruzione e non una “serra bioclimatica”.

Pertanto, conclude il Supremo Collegio, bene aveva fatto la Corte distrettuale ad applicare la normativa sulle distanze tra costruzioni, e precisamente il D.M. 1444/1968 che disciplina le distanze tra le pareti finestrate, e questo perché la parete realizzata a chiusura della parte ovest della proprietà era da ritenersi “parete antistante rispetto alla parete finestrata dell’unità immobiliare di proprietà dell’attore”, in violazione della distanza legale di 10 metri prevista dalla norma.

Norme sulle distanze e condominio

La Cassazione ha rigettato anche le deduzioni dei ricorrenti secondo i quali la normativa sulle distanze non si sarebbe dovuta applicare ai rapporti tra condomini. A riguardo, la Suprema Corte ha confermato la decisione della Corte di appello, secondo cui “l’uso della cosa comune consentito al partecipante non è applicabile ai rapporti tra proprietà individuali e loro accessori e beni condominiali finitimi, che sono disciplinati dalle norme attinenti alle distanze legali, ossia da quelle che regolano i rapporti tra proprietà contigue o asservite e che non contraddicono alla particolare normativa della comunione”. Nel caso in esame, non c’era stata nessuna violazione dell’art. 1102 c.c., conferma la Corte, essendo in discussione la violazione delle distanze tra due proprietà esclusive, cioè tra il nuovo manufatto e la preesistente parete finestrata di proprietà del vicino.