Non c’è sconfinamento del cappotto termico se il muro è arretrato rispetto alle fondazioni

Il Tar Toscana, nella sentenza n. 1034 del 12 giugno 2025, accoglie il ricorso di una proprietaria di una unità immobiliare contro il provvedimento del Comune che aveva inibito gli effetti della Scia presentata per la realizzazione di lavori di efficientamento energetico consistenti fra l’altro nella installazione di un cappotto termico, nella realizzazione di una canna fumaria esterna, creazione di un cavedio e apertura di luci, il tutto configurando quello che il Comune contestava come un illecito sconfinamento su un terreno demaniale.

Sconfinamento cappotto termico: il provvedimento comunale

Il Comune riteneva, infatti, che il tecnico incaricato avesse erroneamente qualificato l’intervento come manutenzione anziché come ristrutturazione conservativa e che la posa del cappotto termico, la realizzazione di una canna fumaria esterna e la creazione di un cavedio avrebbero determinato lo sconfinamento del perimetro del fabbricato in altro terreno di proprietà del Comune stesso.

Nel ricorso si sosteneva che l’erronea qualificazione dell’intervento non avrebbe inciso sulla correttezza sostanziale della pratica. Il Tar Toscana ha condiviso tale motivo, poiché “La manutenzione straordinaria e la ristrutturazione conservativa costituiscono entrambe interventi soggetti a Scia; pertanto l’erronea barratura della casella attinente la denominazione dell’intervento all’interno del modulo della domanda, in assenza di altri elementi atti a impedire il corretto esame della pratica da parte del Comune, non può di per sé costituire ragione ostativa all’esame del merito della stessa“.

Il terreno inutilizzabile e la proiezione del cavedio

Riguardo alla proiezione verso il basso della canna fumaria e del cavedio sul terreno di proprietà di terzi, tale terreno era in realtà costituito da una striscia di 2 metri inutilizzata e inutilizzabile per qualunque scopo appartenente al Comune e la proiezione sarebbe andata a ricadere su una porzione di circa 15 cm.

Anche questo motivo del ricorso è stato accolto, in considerazione che “La proprietà ai sensi dell’art. 840 c.c. non si estende incondizionatamente anche nello spazio sovrastante, che può essere fruito da terzi qualora non sussista un interesse del dominus ad escluderne l’uso. La norma produce riflessi che ai fini della legittimazione a proporre istanze edilizie nel caso in cui le opere non poggianti a terra non compromettano possibili usi del terreno da parte della proprietà limitrofa“.

Il Comune non aveva contestato in linea di fatto che l’area sottostante fosse costituita da una stretta striscia di terreno non utilizzabile a scopo edificatorio o per qualunque altra destinazione che comporti lo sfruttamento dello spazio sovrastante, limitandosi a far valere in astratto le proprie prerogative dominicali senza indicare in alcun modo il pregiudizio sofferto.

Cappotto termico: quando e perché lo sconfinamento non c’è

Infine, secondo la proprietaria, la creazione del cappotto non avrebbe determinato alcuno sconfinamento del perimetro del fabbricato, dato che il muro del fabbricato era arretrato rispetto alle fondazioni e che la realizzazione del cappotto avrebbe semplicemente colmato il gap preesistente.

Sulla questione, Il Tar Toscana osserva che il provvedimento comunale era privo di supporto argomentativo e presentava quindi un difetto di motivazione ed istruttoria, non essendo sufficiente sostenere che lo sconfinamento sarebbe dimostrato dalle planimetrie catastali, dalle quali si evincerebbe che il perimetro originario della costruzione coincideva con i confini della particella del terreno sul quale la stessa era stata realizzata, con la conseguenza che l’ampliamento della stessa verrebbe ad occupare necessariamente l’area confinante.

Pertanto, il ricorso è stato accolto, con l’invito al Comune di procedere a un riesame della pratica edilizia contestata.