Quando sono essenziali le variazioni nella Scia in variante al permesso di costruire

Utili indicazioni ai professionisti alle prese con Scia in variante al permesso di costruire giungono dal Tar Catania, con la sentenza n. 574 del 13 febbraio 2025. Il caso trattato, infatti, riguarda il ricorso – accolto – di una Società per l’annullamento del provvedimento di un Comune che, rilevate talune difformità rispetto alle previsioni progettuali, aveva disposto il sequestro delle opere di demolizione e ricostruzione di un preesistente edificio, regolarmente assentite con permesso di costruire, avendo verificato che la Scia in variante non poteva essere accolta, “in quanto trattasi di variazioni che incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie e pertanto non qualificabili come interventi di cui all’art. 22, comma 2 del dpr 380/2001 come recepito dall’art. 10 comma 2 della legge regionale Sicilia n.16/2016“.

Scia in variante al permesso di costruire: il caso

Avviati i lavori, la Società aveva presentato una Scia in variante al permesso di costruire, avente ad oggetto le seguenti modifiche:

1. l’eliminazione del piano secondo interrato e, conseguentemente, della rampa carrabile prevista dal progetto originario di collegamento fra i livelli -1 e -2;
2. la diminuzione del numero delle unità immobiliari da realizzarsi (da 14 a 11);
3. la localizzazione, in interrato alla quota del livello -1, di locali tecnici accessori per gli impianti idrici di adduzione nonché elettrici connessi con la produzione e la gestione dell’impianto fotovoltaico di progetto.

Il Tar Catania ha ritenuto fondati il primo e il quinto motivo di ricorso, con i quali la Società sosteneva, in sintesi, che l’Amministrazione comunale non aveva il potere di intervenire in via inibitoria sulla Scia in variante prima della conclusione dei lavori, e che la variante non incideva sui parametri urbanistici dell’intervento (densità fondiaria, altezza dell’edificio, superficie, rapporto di copertura etc.) né sulle volumetrie, limitandosi a rimodulare (riducendoli) i volumi interrati. Le modifiche, in particolare, non interessavano il volume dell’edificio, da intendersi – secondo quanto previsto dal Regolamento edilizio – quale “volume fuori terra della costruzione“.

Le variazioni essenziali nella Scia in variante al permesso di costruire

In sostanza, la sentenza risponde negativamente al quesito se le variazioni indicate nella Scia in variante al permesso di costruire rientrassero nel perimetro delle variazioni essenziali alla luce della normativa di riferimento. Il Collegio osserva che, contrariamente a quanto rilevato dall’Ente comunale con l’atto impugnato, gli interventi riportati nella Scia in variante non costituiscano variazioni essenziali, atteso che:

• viene previsto che i locali tecnici originariamente posti nel secondo piano interrato saranno posti al livello del primo (e oramai unico) piano interrato, in contiguità al piano garage sotterraneo, con le medesime caratteristiche originariamente previste per il locale garage collocato al piano interrato, ossia la chiusura su tre lati e l’apertura solo su un lato di accesso;
• tali locali, alla luce di quanto previsto dal Regolamento edilizio comunale, non creano volumetria, in quanto destinati a essere interrati su tre lati;
• la modifica dell’ubicazione dei predetti locali tecnici non determina una modifica della sagoma complessiva dell’edificio assentito, in quanto, non contribuendo a creare volumetria non incide sulla conformazione planovolumetrica della costruzione. Infatti le variazioni apportate all’originario progetto assentito riguardanti i volumi tecnici sono da considerarsi essenziali solo se relative a volumi tecnici che sono valutati ai fini del calcolo delle cubature, e non concorrono alla valutazione delle variazioni essenziali quelle che riguardano la dimensione delle scale degli androni e dei corpi tecnici necessari per allocare impianti tecnologici;
• la diminuzione del numero delle unità immobiliari da realizzarsi (da 14 a 11) non rientra in nessuna delle fattispecie che costituiscono variazioni essenziali al progetto approvato.

Da ciò discende l’illegittimità del provvedimento comunale sotto il profilo sostanziale, per l’erronea qualificazione degli interventi riportati nella Scia in variante.

Attività di vigilanza e verifica di conformità

Il Tar Catania, inoltre, distingue tra l’attività di vigilanza urbanistica ed edilizia che l’Amministrazione è tenuta ad esercitare senza limiti di tempo – e dai cui rilievi possono emergere eventuali abusi tali da determinare l’adozione di possibili provvedimenti repressivo-ripristinatori – dalla verifica di conformità della Scia in variante ai parametri normativi di riferimento, la quale deve essere compiuta con riguardo all’accertamento dei suoi requisiti e dei suoi presupposti, tenuto conto di quanto dichiarato nella segnalazione e nei correlati elaborati progettuali, secondo le modalità e i regimi temporali di cui all’art. 19 della legge n. 241/1990.

Dal combinato disposto dell’art. 22, comma 2 e dell’art. 31, comma 2, del dpr 380/2001, infatti, si evince che, una volta presentata la Scia in variante, il Comune:

• esercita la sua attività di vigilanza urbanistica ed edilizia;
• nell’ambito di tale attività, una volta accertata l’esecuzione di interventi con variazioni essenziali, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione.

I poteri dell’Amministrazione comunale

Tale accertamento presuppone l’ultimazione dei lavori e non può essere sovrapposto o confuso con l’esercizio dei poteri di vigilanza da svolgersi, invece, alla luce di quanto dichiarato nel ‘titolo’ (e nei correlati elaborati progettuali) e non sull’attività edilizia in itinere che discende dalla presentazione della Scia in variante.

L’Amministrazione comunale, pertanto, non può trarre il fondamento della propria dichiarazione di inefficacia della Scia in variante da un sopralluogo eseguito in corso d’opera. Al contrario, l’Ente avrebbe potuto inibire lo svolgimento dell’attività edilizia riportata nella Scia ove fosse appurato che gli interventi edilizi segnalati fossero al di fuori del perimetro di cui all’art. 22 del dpr 380/2001 e dell’art. 10 della legge regionale n. 16/2016 e alla luce, anche, del Regolamento edilizio del Comune.

Quanto rilevato in corso d’opera attiene all’esercizio del potere repressivo-sanzionatorio dell’Amministrazione e fuoriesce, quindi, dalla dichiarazione di inefficacia della Scia in variante, che, nel caso in esame, per le ragioni sopra esposte, è da ritenersi illegittima in considerazione della piena compatibilità degli interventi ivi riportati con la normativa di riferimento. La sentenza censura l’atto impugnato anche sotto il profilo della insufficienza della sua motivazione, dalla quale non si evince quali siano i riscontri sottesi all’adozione dell’atto stesso.