Effetto Salva Casa: come funziona il rilascio ex post in sanatoria del titolo edilizio?

Il Tar Sicilia, sede di Catania, nella sentenza n. 2191 del 9 luglio 2025, accoglie il ricorso con cui è stato impugnato il provvedimento di diniego della Soprintendenza dei Beni Culturali e Artistici, avente ad oggetto la Scia per opere eseguite in un immobile in cui i precedenti proprietari avrebbero effettuato piccole modifiche in assenza di concessione edilizia, consistenti nella chiusura a vetri di un vano scala di collegamento e relativo terrazzo di copertura a piano terra, e nella realizzazione di:

• un locale caldaia;
• due locali di sgombero;
• un locale adibito a lavanderia;
• un portico sul terreno libero di pertinenza dell’immobile.

Per regolarizzare le difformità, gli interessati avevano presentato istanza in sanatoria ai sensi della legge n. 326 del 2003, la quale non ha avuto esito favorevole a causa del rigetto della richiesta di parere da parte della Soprintendenza.

Scia in assenza di concessione edilizia: la sentenza

Il Tar di Catania ha ritenuto parzialmente fondato il ricorso, richiamando l’art. 36-bis, comma 1, Tue, introdotto dal decreto-legge n. 69 del 2024, a norma del quale, in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, o in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Tali disposizioni si applicano anche alle variazioni essenziali.

La Soprintendenza, con il provvedimento impugnato, aveva considerato l’istanza presentata dalla ricorrente ex art. 36 Tue e non già ex art. 36-bis, negando perciò il parere favorevole in quanto i lavori edilizi abusivi in questione consistono nella realizzazione e formazione di volumetrie e superfici utili, al servizio di una unità immobiliare abitativa. Tuttavia, l’art. 36-bis introduce, come detto, un’ipotesi di rilascio ex post e quindi di sanatoria anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati, sicché il provvedimento in questione è stato ritenuto illegittimo dal Tar siciliano per difetto di adeguata istruttoria.

I doveri di istruttoria e motivazione

“A fronte di un’istanza diretta a conseguire un provvedimento chiaramente individuato dal privato (ex art. 36-bis del dpr n. 380 del 2001) – si legge nella sentenza – l’Amministrazione ha il dovere di svolgere un’istruttoria conforme alla richiesta e di rendere una motivazione ad essa coerente, evidenziando, se del caso, le ragioni per le quali si ritiene che non sussistano i presupposti normativi per il rilascio del provvedimento richiesto. Non può, invece, l’Amministrazione, pena la violazione dei principi di trasparenza, di tutela del contraddittorio e del diritto di difesa, omettere del tutto l’illustrazione di dette ragioni, riqualificare l’istanza e giungere a esprimere parere contrario su di essa come riqualificata”.

La circostanza – evidenziata dalla difesa dell’Amministrazione – che le opere edilizie in questione siano state oggetto di rigetto paesaggistico nell’ambito di una procedura di terzo condono, impugnato con ricorso innanzi al Tar e deciso con sentenza di rigetto, non osta all’esame della domanda ex art. 36 bis cit.. Fermo restando che le previsioni introdotte dal cd. Decreto Salva Casa non si applicano retroattivamente a provvedimenti già impugnati prima della sua emanazione.

Nulla osta, invece, a che il privato presenti una nuova domanda ai sensi delle novità introdotte dal vigente Decreto Salva Casa, dovendo in tale caso l’amministrazione verificare la sussistenza dei presupposti applicativi della nuova disciplina e riscontrare, con una valutazione specifica e concreta, la richiesta del privato in merito alla sanabilità (o meno) dell’intervento.

Sulla base di queste considerazioni, il Tar Catania ha annullato il provvedimento di diniego impugnato, con l’obbligo per la Soprintendenza di rideterminarsi sull’istanza, avuto riguardo al paradigma normativo costituito dall’art. 36-bis del dpr n. 380 del 2001.