Sanatoria edilizia, i due criteri per la verifica del requisito dell’ultimazione

Il Consiglio di Stato, nella sentenza n. 134 del 5 gennaio 2021, fa chiarezza sui criteri per la verifica del requisito dell’ultimazione dell’opera abusiva, necessario per il rilascio del titolo edilizio in sanatoria.

Due criteri per il rilascio della sanatoria

La sentenza parte dall’analisi dell’art. 31, comma 2, legge n. 47 del 1985 (cd. primo condono edilizio), che prevede due criteri alternativi per la verifica del requisito dell’ultimazione dell’opera, necessario per ottenerne la sanatoria:

• il criterio “strutturale”, nei casi di nuova costruzione, quando c’è il completamento al “rustico”. Ossia quando gli edifici sono completati almeno al “rustico”, cioè quando mancano solo le finiture, come infissi, pavimenti, tramezzi interni, ma che abbiano almeno le tamponature esterne e che siano dunque definiti i volumi, rendendoli individuabili ed esattamente calcolabili;
• il criterio “funzionale”, nei casi di opere interne di edifici già  esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale, quando c’è uno stato di avanzamento dei lavori nel fabbricato tale da consentirne, almeno in via ipotetica e salve solo le finiture, una fruizione. In altri termini, l’edificio non deve solo aver assunto una sua forma stabile, ma anche una sua riconoscibile e inequivocabile identità  funzionale che ne connoti con chiarezza la destinazione d’uso.

Il caso: titolo abilitativo valido

Quest’ultimo criterio è stato adottato nel caso in esame per stabilire che, all’epoca del rilascio del provvedimento impugnato, il manufatto abusivo non si trovava in un’area sottoposta a vincolo boschivo (zone territoriali “B” totalmente o prevalentemente edificate, in base alla legge n. 431 del 1985). E quindi non era necessario chiedere un parere alle autorità  preposte alla tutela del vincolo. Pertanto, per il Consiglio di Stato, non c’è stata violazione dell’articolo 32 della legge n. 47 del 1985 secondo cui “il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo, è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso”. E quindi il Consiglio ha giudicato valido il titolo abilitativo rilasciato in sanatoria.