Condono edilizio e vincoli paesaggistici: il TAR Lazio ribadisce l’invalicabilità del divieto

Con la sentenza del 7 febbraio 2025, il TAR Lazio conferma un principio consolidato: nessuna sanatoria è ammessa per abusi realizzati su aree vincolate. Respinto il ricorso contro il diniego del Comune di Roma, il Tribunale chiarisce i limiti invalicabili della normativa paesaggistica.

Sanatoria abusi su aree vincolate: il caso

La controversia ha origine dalla richiesta di condono edilizio presentata dalla parte ricorrente in data 6 aprile 2004, finalizzata alla regolarizzazione di due manufatti realizzati su un immobile sito in Roma. Tali manufatti, descritti come “veranda” e “gabbiotto”, occupano una superficie complessiva di 13,40 mq e sono stati oggetto di diniego da parte del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica di Roma Capitale con Determinazione Dirigenziale del 21 maggio 2021.

Il Comune ha motivato il rigetto dell’istanza di condono sulla base di due principali ragioni: la presenza di vincoli paesaggistici sull’area, disciplinati dal Piano Territoriale Paesistico Regionale (PTPR) approvato con deliberazione del Consiglio Regionale n. 5 del 21 aprile 2021, in applicazione dell’art. 134, comma 1, lett. a) del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D. Lgs. 42/2004), e l’incompatibilità dei manufatti con quanto previsto dall’art. 32 del D.L. n. 269/2003 (convertito con L. n. 326/2003 – c.d. terzo condono), che esclude la sanatoria per opere insistenti su aree vincolate, se non limitatamente agli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo.

Nel ricorso, la parte istante ha sostenuto l’illegittimità del diniego, lamentando la violazione della normativa sul condono edilizio e contestando l’applicazione della legge regionale n. 12/2004, non in vigore all’epoca della domanda.

Tuttavia, il TAR ha ritenuto infondate le censure, rilevando che, indipendentemente dalla normativa regionale, i manufatti non erano comunque condonabili ai sensi della legge statale.

La questione giuridica

Il nodo centrale della decisione riguarda l’applicabilità del condono edilizio in aree sottoposte a vincolo paesaggistico.

Il D.L. n. 269/2003, all’art. 32, distingue chiaramente tra interventi condonabili e non condonabili in funzione della tipologia di abuso e della presenza di vincoli. La normativa consente la sanatoria per opere di manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lett. b), restauro e risanamento conservativo (art. 3, comma 1, lett. c) del D.P.R. 380/2001), purché conformi agli strumenti urbanistici, ma esclude categoricamente interventi di ristrutturazione edilizia e aumenti di volumetria in aree vincolate, come nel caso di specie.

La sentenza richiama altresì un consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo cui l’apposizione del vincolo, anche successivo alla realizzazione dell’opera, è sufficiente a escludere la possibilità di sanatoria (vedi il precedente del Consiglio di Stato, sentenza n. 4933/2020). Infatti, le opere realizzate su immobili vincolati devono rispettare non solo la normativa urbanistica ma anche quella di tutela ambientale e paesaggistica (art. 134, comma 1, D.Lgs. 42/2004), altrimenti risultano insanabili.

L’importanza della corretta qualificazione delle opere

Il TAR Lazio ha, inoltre, evidenziato l’irrilevanza della distinzione tra “veranda” e “gabbiotto”, in quanto entrambi i manufatti costituiscono interventi di natura edilizia rilevante, non classificabili come semplici pertinenze o accessori tecnici. Ed invero, sia il gabbiotto sia la veranda, oggetto del chiesto condono, rappresentano opere che, per dimensioni e natura, sostanziano interventi edilizi di sicura rilevanza, costituenti ristrutturazione edilizia e non già mesi accessori tecnici, come vorrebbe parte istante.

Del resto, a seguito dell’accertamento effettuato dai tecnici comunali presso l’immobile, è stato riscontrato come la citata veranda sia stata collegata con un aderente serra solare, creando un unico ambiente collegato direttamente con l’unità immobiliare pari a complessivi metri quadri 28,60 circa. Quanto al “gabbiotto”, le dimensioni e le caratteristiche dello stesso certamente non possono farlo rientrare nel concetto di mero “accessorio tecnico”, come pretenderebbe parte ricorrente. Bensì lo caratterizzano come una struttura dotata di’, che comporta un’evidente creazione di volumetria utile.

Pertanto, l’amministrazione ha correttamente qualificato le opere come “ristrutturazione edilizia” non condonabile, conformemente alla disciplina normativa e alla giurisprudenza consolidata.

Sanatoria abusi su aree vincolate: orientamento giurisprudenziale confermato

La sentenza in esame conferma l’orientamento giurisprudenziale secondo cui l’applicabilità del condono edilizio su aree vincolate è strettamente limitata agli interventi di manutenzione straordinaria e restauro conservativo, escludendo ampliamenti volumetrici e ristrutturazioni.

L’interpretazione offerta dal TAR Lazio rappresenta un ulteriore tassello nel consolidamento di un principio di stretta legalità in materia di tutela paesaggistica, che impedisce interventi abusivi su aree di particolare pregio, anche laddove tali manufatti siano stati realizzati antecedentemente all’apposizione del vincolo.