La Sardegna recepisce il Salva Casa, ma non integralmente

La Regione Sardegna ha approvato la Legge regionale n.18 del 17 giugno 2025, di riordino e coordinamento della normativa edilizia e urbanistica regionale con disposizioni urgenti in materia di semplificazione urbanistica ed edilizia. La legge apporta modifiche alla legge regionale n. 23 del 1985 e recepisce le norme del cd. Decreto Salva Casa anche in Sardegna, chiarendo tra l’altro la portata paesaggistica della disciplina del vincolo di inedificabilità totale nei 300 metri dalle zone umide e il concetto di difformità totale delle opere. Sono indicati poi i casi di Scia (segnalazione certificata di inizio attività), le attività a edilizia libera, la definizione di intervento edilizio e le opere consentite negli immobili oggetto di condono edilizio.

Alcune disposizioni contenute nella legge regionale, come il divieto di agibilità sui microappartamenti, con l’esclusione dell’abbassamento della superficie minima degli alloggi da 28 a 20 m2, la possibilità di regolarizzare automaticamente locali con altezza inferiore ai 2,70 metri, e le deroghe ai requisiti igienico sanitari e alle altezze ammesse, potrebbero essere contestate dal Governo come illegittimi costituzionalmente in quanto di competenza statale.

In tal senso, Il vicepresidente del Consiglio e ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, in una lettera al Presidente della Regione Autonoma della Sardegna, Alessandra Todde, e al Presidente del Consiglio regionale della Sardegna, Piero Comandini, aveva sottolineato che gli standard edilizi sono un livello essenziale delle prestazioni concernenti i diritti civili e sociali, da garantire su tutto il territorio nazionale, non potendosi ammettere, su aspetti di primario rilievo sociale ed economico, una tutela frammentaria e diversificata della disciplina di settore.

Salva Casa: le possibili contestazioni del Governo alla Sardegna

In particolare, le nuove disposizioni nazionali hanno introdotto significative novità sul tema dei microappartamenti e includono modifiche sulla superficie minima degli alloggi e sulla riduzione dei limiti di altezza da 2,70 a 2,40 metri, mentre il provvedimento regionale mantiene inalterate le misure minime di abitabilità per i monolocali, non riconoscendo le novità introdotte dal decreto-legge “Salva Casa”, che garantiscono per i microappartamenti idonee condizioni igienico-sanitarie. L’auspicio del Ministro che la Regione Sardegna possa garantire la piena operatività di queste innovazioni legislative anche sul territorio regionale sembra essere stato, per ora, disatteso.

D’altro canto anche i rappresentanti dell’Ordine dei geologi della Sardegna hanno evidenziato delle criticità nel testo, tra cui:

• la mancanza di riferimenti al piano idrogeologico della Sardegna e dei richiami ai regimi di tutela idrici di acque superficiali e sotterranee;
• le relazioni asseverate, che semplificherebbero troppo il fascicolo istruttorio;
• l’eliminazione della citazione della normativa antisismica.

Salva Casa in Sardegna: le novità della Legge regionale

In generale, la legge regionale 18/2025 rimanda al Testo Unico per l’edilizia come modificato dal Salva Casa. In alcuni casi, però, detta disposizioni specifiche, che riportiamo sinteticamente.

Le norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, di risanamento urbanistico e di sanatoria di insediamenti ed opere abusive, di snellimento ed accelerazione delle procedure espropriative prevalgono sulle eventuali disposizioni difformi contenute negli strumenti urbanistici vigenti, fatte salve specifiche previsioni contenute nel capo afferenti all’autonoma valutazione dei Comuni.

La realizzazione di nuovo volume in una costruzione esistente è considerata ristrutturazione edilizia se avviene all’interno della sagoma esistente e nuova costruzione in caso contrario.

La realizzazione di un nuovo volume in sopraelevazione di un edificio esistente è consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti e di tutti gli altri parametri urbanistico-edilizi previsti dai vigenti strumenti urbanistici, anche se tale nuovo volume non rispetta le distanze minime tra edifici, tra pareti finestrate, dalle strade e dai confini, previste dai vigenti strumenti urbanistici.

Negli interventi, comunque denominati, che prevedano l’integrale demolizione di edifici preesistenti e la loro ricostruzione, qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra edifici, tra pareti finestrate, dalle strade e dai confini, la ricostruzione è consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti di ciascuna parte dell’edificio preesistente.

Nel caso di demolizione di parti di edifici preesistenti, la loro ricostruzione è consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti, indipendentemente dalle dimensioni del lotto di pertinenza. Eventuali incrementi volumetrici possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma, ma nei limiti della sagoma a terra dell’edificio preesistente, e possono comportare, nel rispetto delle altezze massime previste dai vigenti strumenti urbanistici, il superamento dell’altezza massima dell’edificio preesistente.

Stato legittimo dell’immobile

Negli immobili oggetto di condono edilizio realizzati in contrasto con le norme urbanistiche sono consentite, senza incremento volumetrico o di superficie coperta, unicamente opere di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia non comportanti demolizione e ricostruzione con differente sagoma.

Per le opere soggette a permesso di costruire aventi finalità di rigenerazione e riqualificazione urbana nonché di rinnovamento del patrimonio edilizio è, comunque, sempre consentita la demolizione e successiva ricostruzione nel rispetto delle norme edilizie e urbanistiche vigenti.

Attività edilizia in assenza di pianificazione urbanistica

Nelle aree nelle quali non siano stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi previsti dagli strumenti urbanistici generali come presupposto per l’edificazione, sono ammissibili tutti gli interventi previsti che non comportino incremento volumetrico o di superficie coperta, e modifica di sagoma.

Le opere soggette a permesso di costruire sono:

1. gli interventi di ristrutturazione edilizia;
2. gli interventi di nuova costruzione;
3. gli interventi di ristrutturazione urbanistica.

Riuso del patrimonio edilizio dismesso ed efficientamento energetico

Nel caso di interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti alla data del 24 maggio 2024, qualora l’intervento assicuri una riduzione minima certificata del 10% dei limiti di trasmittanza, lo spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori che racchiudono il volume riscaldato, non è computato nella determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura, fino ad un massimo di 30 cm rispetto alla misura reale.

Nel caso di edifici di nuova costruzione o ampliamento di quelli esistenti, qualora l’intervento assicuri una riduzione minima certificata del 20% dell’indice di prestazione energetica dell’intero edificio previsto per le nuove costruzioni, lo spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori che racchiudono il volume riscaldato, nonché dei solai intermedi, non è computato nella determinazione dei volumi, dell’altezza massima dell’edificio, fermo restando il rispetto di allineamenti orizzontali previsti dagli strumenti urbanistici, delle superfici e dei rapporti di copertura, fino ad un massimo di 30 cm rispetto alla misura reale, per le murature esterne e gli elementi di chiusura, e di 15 cm, per i solai intermedi, con un minimo convenzionale di 30 cm.

La previsione si applica in deroga alle previsioni delle normative regionali e dei regolamenti edilizi comunali, nonché delle distanze minime tra edifici, delle distanze minime dai confini, delle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario e simili. Le deroghe vanno esercitate nel rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile.

Difformità delle opere in Sardegna dopo il Salva Casa

Opere eseguite in totale difformità dal titolo abilitativo sono quelle che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del titolo edilizio stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.

Sono considerati in totale difformità dal titolo abilitativo l’esecuzione di volumi edilizi o la realizzazione di superfici coperte oltre il 30%, per i soli fabbricati esistenti alla data del 24 maggio 2024, e il 20% in tutti gli altri casi, dei limiti indicati nel progetto, nonché modifiche superiori al 50% delle distanze da fabbricati, dai confini del lotto e dalle strade indicate nel progetto, o riduzioni di qualunque entità che determinano distanze inferiori ai minimi previsti dalle vigenti disposizioni.

Per parziali difformità invece si intendono le variazioni che non raggiungono i limiti previsti per le variazioni essenziali. Che hanno comunque un tetto, superato il quale si sconfina nella totale difformità, che si ha quando si superano i limiti indicati in progetto sono superati del 30% (opere fino al 24 maggio 2024) e del 20%, in tutti gli altri casi.

Le difformità formali sono quelle che derivano da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile. Le difformità edilizie interne sono le tolleranze costruttive accettate entro determinati parametri, che rendevano difficile comprovare lo stato legittimo. Nel caso delle tolleranze costruttive ed esecutive potranno essere messi in regola tutti i lavori difformi realizzati entro il 24 maggio 2025.

Agibilità degli immobili e deroghe ai requisiti igienico sanitari

La segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata entro trenta giorni dall’ultimazione dei lavori. Ai fini dell’agibilità sono ammesse deroghe ai requisiti di altezza minima e ai rapporti aero-illuminanti per gli immobili:

1. sottoposti a vincolo;
2. riconosciuti meritevoli di tutela per le loro particolari caratteristiche architettoniche o paesaggistiche da atti regionali o dallo strumento urbanistico comunale;
3. ubicati all’interno della zona urbanistica omogenea A, dei centri di antica e prima formazione, dei centri specializzati del lavoro o dell’insediamento rurale sparso;
4. esistenti alla data di entrata in vigore del decreto del Ministro della sanità 5 luglio 1975;
5. successivi alla data di entrata in vigore del decreto del Ministro della sanità 5 luglio 1975 e esistenti alla data del 24 maggio 2024.

La deroga relativa alle altezze minime è limitata:

1. all’altezza esistente, per gli immobili sottoposti a vincolo o riconosciuti meritevoli di tutela;
2. all’altezza esistente, per gli immobili ubicati all’interno della zona urbanistica omogenea A, che presentino caratteristiche tipologiche specifiche del luogo meritevoli di conservazione;
3. all’altezza di 2,40 metri per gli immobili ubicati all’interno della zona urbanistica omogenea A che non presentino caratteristiche tipologiche specifiche del luogo meritevoli di conservazione, e esistenti alla data di entrata in vigore del decreto del Ministro della sanità 5 luglio 1975;
4. all’altezza esistente, comunque non inferiore a 2,40 m, conseguente ad un titolo edilizio legittimamente rilasciato antecedentemente alla data del 24 maggio 2024, anche in sanatoria o a seguito di condono edilizio, per gli immobili successivi alla data di entrata in vigore del decreto del Ministro della sanità 5 luglio 1975 e esistenti alla data del 24 maggio 2024.

Demolizione e ricostruzione o nuova costruzione: le deroghe

La deroga in caso di demolizione e ricostruzione o di nuova costruzione, nonché relativamente alla nuova volumetria ammessa, è possibile solo ove sia necessario mantenere l’allineamento con gli orizzontamenti contigui e preesistenti oppure sia necessario riproporre le caratteristiche originarie del fabbricato demolito o esistente. Nei casi c) e d) è limitata ai soli casi in cui l’immobile sia interessato da un intervento di recupero del patrimonio edilizio esistente con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un’adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

La deroga nel caso dei rapporti aero-illuminanti è ammessa nei soli casi in cui non è possibile modificare le caratteristiche originarie delle bucature o realizzarne di nuove.

Nel caso di edifici aperti al pubblico, la deroga è applicabile purché, a giudizio espresso dell’autorità sanitaria competente, sia dimostrata, in relazione alla destinazione d’uso, al numero degli occupanti e ad ogni altra circostanza, l’esistenza di idonee o equivalenti condizioni igienico-sanitarie dell’immobile, anche mediante l’adozione di misure compensative.

Nei casi di edilizia abitativa la deroga è applicabile ove il progetto sia accompagnato da apposita relazione asseverata di progettista abilitato che, nel rispetto delle normative tecniche di settore, verifichi la presenza di soluzioni tecniche alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti e ad ogni altra circostanza, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio.

Nel caso di locali adibiti a luogo di lavoro sono comunque assicurati i parametri minimi previsti dalla normativa vigente in materia di salute e sicurezza sul lavoro.

Salva casa: documentazione Scia e Cila in Sardegna

La Scia è accompagnata dalla documentazione prevista dai regolamenti edilizi comunali e da una relazione asseverata da un progettista abilitato il quale attesta, sotto la propria responsabilità, la conformità delle opere agli strumenti urbanistici comunali vigenti, il rispetto di ogni normativa di settore avente incidenza sull’attività edilizia, con particolare riferimento, laddove applicabili, alle norme di sicurezza statica, antisismica, antincendio, igienico-sanitarie, di sicurezza stradale, sulle barriere architettoniche.

La comunicazione di avvio dei lavori è accompagnata da una relazione, completa dei necessari elaborati progettuali, asseverata da un progettista abilitato il quale attesta, sotto la propria responsabilità, la conformità delle opere agli strumenti urbanistici comunali vigenti, il rispetto di ogni normativa di settore avente incidenza sull’attività edilizia, il mancato interessamento delle parti strutturali dell’edificio e indica i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori. I lavori sono eseguiti sotto la supervisione del direttore dei lavori che entro trenta giorni dalla conclusione degli stessi presenta apposita dichiarazione di fine lavori, attestante il rispetto di tutte le norme e delle previsioni della relazione di asseverazione.

Categorie funzionali urbanisticamente rilevanti e destinazione d’uso

Nel caso in cui la documentazione indichi, per la singola unità immobiliare, più destinazioni, la destinazione d’uso dell’intera unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile.

Si definisce mutamento della destinazione d’uso di una unità immobiliare ogni forma di utilizzo diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie.

Non è richiesto il ricalcolo delle dotazioni di aree standard previste dal piano attuativo e, in caso di modifica della tipologia edilizia, la proposta di modifica al piano attuativo, comunque qualificabile come variante non sostanziale, necessita dell’assenso di tutti i proprietari del lotto urbanistico interessato dalla modifica.

Sanzioni per opere eseguite in assenza di Scia o in difformità da essa

La realizzazione degli interventi edilizi in assenza di Scia o in difformità da essa comporta l’applicazione di una sanzione pecuniaria di euro 1.000 qualora le opere eseguite siano conformi alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento e alla disciplina urbanistica vigente al momento dell’accertamento della violazione.

La sanatoria è condizionata alla presentazione della documentazione prevista, al pagamento della sanzione prevista e al pagamento degli oneri di costruzione ove dovuti, nonché alla conformazione dell’esistente alle soluzioni tipologico-architettoniche previste dagli strumenti urbanistici comunali vigenti.

Nuove categorie di interventi in edilizia libera

Movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola-zootecnica e le pratiche agro-silvo pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari, nonché i movimenti di terra pertinenti all’attività artigianale e industriale entro i lotti urbanistici in cui si svolge l’attività regolarmente autorizzata.

Interventi finalizzati al posizionamento di pergotende, intese come pergole aperte almeno su tre lati, anche coperte con elementi retraibili tipo teli o lamelle anche orientabili e motorizzabili, per consentire il controllo dell’apertura e della chiusura, tanto in aderenza a fabbricato esistente che isolate. Le opere non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.

Parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio, di logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche.

Salva casa e potere sostitutivo in Sardegna

In tutti i casi di mancato rispetto dei termini per il rilascio del permesso di costruire, l’interessato può avanzare istanza alla direzione generale competente in materia urbanistica della Regione per l’intervento sostitutivo. Entro quindici giorni dal ricevimento dell’istanza, il dirigente regionale competente invita il Comune a pronunciarsi nei successivi quindici giorni. Scaduto infruttuosamente detto termine, il dirigente regionale competente, nei dieci giorni successivi, nomina un commissario ad acta che si pronuncia sulla domanda di permesso di costruire, entro trenta giorni dalla data del ricevimento dell’incarico.