L’azione per rovina e difetti dell’edificio può essere proposta anche contro il venditore-costruttore

La responsabilità per rovina o difetti di cose immobili di lunga durata ex art. 1669 c.c. trova applicazione anche nell’ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l’opera di soggetti professionalmente qualificati – come l’appaltatore, il progettista e il direttore dei lavori – l’alienante abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell’altrui attività. È questo il principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 17955 del 28 giugno 2024.

L’azione per rovina e difetti degli immobili: il fatto

La fattispecie in esame può essere così riassunta. L’acquirente agisce contro la società costruttrice per ottenere il risarcimento dei danni per gravi vizi presenti nell’appartamento acquistato ai sensi dell’art. 1669 c.c. Secondo il tribunale, però, l’impresa convenuta va qualificata solo venditrice, essendosi servita di altri soggetti, a lei estranei, per la costruzione dell’appartamento.

Di conseguenza, sempre secondo il tribunale, la domanda non può qualificarsi come azione risarcitoria per difetti di cose immobili di lunga durata (ai sensi dell’art. 1669 c.c.) ma come esercizio della garanzia dovuta dal venditore per i vizi della cosa venduta (ai sensi dell’art. 1490 c.c.). Sicché il giudice ha rigettato la domanda per carenza di legittimazione passiva e per decadenza dei termini ex art. 1495 c.c. (inferiore rispetto a quelli previsti dall’art. 1669 c.c.).

La Cassazione ha però bocciato il ragionamento seguito dal giudice di merito, annullando la sentenza.

Venditore-costruttore

La suprema Corte ricorda anzitutto che l’azione risarcitoria ex art. 1669 c.c. può essere esercitata anche nei confronti del venditore che sia, al tempo stesso, costruttore (venditore-costruttore) del bene, e non solo nei confronti dell’appaltatore. Si tratta infatti di responsabilità di tipo extracontrattuale, sancita per una finalità di interesse generale, quale quella della stabilità, sicurezza e funzionalità degli edifici e della incolumità personale dei cittadini.

Quindi, la norma è applicabile nei confronti del venditore che abbia provveduto alla costruzione dell’immobile con propria gestione diretta o, comunque, sotto la propria responsabilità.

Utilizzo di altri soggetti con poteri di direttive e sorveglianza

L’art. 1669 c.c. trova poi applicazione anche nell’ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l’opera di soggetti professionalmente qualificati (l’appaltatore, il progettista e il direttore dei lavori), il venditore abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell’altrui attività.

In questi casi, infatti, pur avendo utilizzato l’opera di soggetti estranei, la costruzione è, comunque, a lui riferibile, in tutto o in parte, per avere ad essa partecipato in posizione di autonomia decisionale, “sempre che la rovina o i difetti dell’opera siano riconducibili all’attività che questi si è riservato o, comunque, lo stesso risulti fornito della competenza tecnica che gli consenta di poter dare indicazioni specifiche all’esecutore dell’opera”.

Azione per rovina o difetti degli immobili: presunzione di responsabilità e onere della prova

Pertanto – afferma la Cassazione – l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 c.c., può essere esercitata anche dall’acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’appaltatore esecutore dell’opera.

Sarà onere del venditore fornire al giudice la prova di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, così da superare la presunzione di responsabilità dell’evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva.

Venditore-non costruttore

Al contrario, l’azione non può essere proposta contro il venditore che non sia un costruttore professionale, o che non abbia costruito egli stesso l’immobile con propria gestione diretta demandandone, invece, la costruzione ad un appaltatore, verso cui non abbia conservato alcun potere di direzione o sorveglianza, rimanendone completamente estraneo.

Da qui le conclusioni della Corte di Cassazione. Nel caso di specie, il tribunale ha sbagliato: non si sarebbe dovuto limitare a valutare la ricorrenza diretta della qualità di costruttore in capo al venditore, ma avrebbe dovuto altresì estendere la propria indagine alla verifica della ricorrenza di un potere di impartire direttive e di sorveglianza nei confronti dei soggetti che materialmente hanno provveduto all’esecuzione dell’opera, eventualmente anche all’esito di una serie di contratti di subappalto.