Friuli-Venezia Giulia e Provincia di Trento recepiscono il Salva Casa

Il Friuli-Venezia Giulia ha definito il recepimento delle norme contenute nel cosiddetto decreto Salva Casa con la legge regionale n. 9 del 4 luglio 2025, che modifica la legge regionale n. 19 dell’11 novembre 2009 (Codice regionale dell’edilizia). Tra le modifiche più significative, segnaliamo:

• la nuova definizione di superficie coperta (Sc): la superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale di tutte le parti edificate fuori terra dell’unità immobiliare o dell’edificio e delimitate dalle superfici esterne delle pareti o dalle strutture perimetrali, escluse tettoie a copertura della superficie per parcheggio (Sp) e opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici;
• non vengono computati ai fini del calcolo della distanza tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti le opere o i manufatti non idonei a compromettere il profilo igienico-sanitario e il corretto inserimento dell’opera nel contesto urbanistico quali, a esempio tettoie, pensiline, pergolati, vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA), tende a pergola e pergotende anche bioclimatiche;
• non comportano modifica della destinazione d’uso degli immobili le attività connesse alla cura della persona o alla manutenzione dei beni di uso personale e comune, della casa e degli edifici produttivi o finalizzate alla produzione di servizi necessari ad altre funzioni residenziali o produttive, esercitate in forma provvisoria con contratti d’affitto di durata inferiore a sei anni non rinnovabili (prima il limite era cinque anni).

Attività in edilizia libera

Tra le attività in edilizia libera, dopo il recepimento del Salva Casa, il Friuli-Venezia Giulia aggiunge:

• a) interventi di realizzazione e installazione di VEPA dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio, di logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, di superficie massima pari a 40 metri quadrati, con caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.

Negli edifici condominiali o plurifamiliari, al fine di garantire l’omogeneità degli interventi, l’esecuzione di tali opere presuppone un progetto unitario volto a definire e unificare le caratteristiche tecnico-costruttive ed estetiche di tali elementi e, nei casi previsti, l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale o dalla maggioranza dei proprietari, ove non sia costituito il condominio.

• b) opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno;
• c) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata oppure connessa al fabbricato o unità immobiliare, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera, di superficie massima pari a 25 metri quadrati.

In ogni caso, le opere non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso con caratteristiche tali da ingenerare nuova superficie utile.

• d) installazione di impianti solari, termici o fotovoltaici aderenti o integrati su coperture di strutture o edifici esistenti con la stessa inclinazione e orientamento della falda, senza serbatoi di accumulo esterno o i cui componenti non modifichino la sagoma degli edifici stessi e la superficie dell’impianto non sia superiore a quello della copertura stessa. Sono compresi, altresì, gli impianti collocati a terra fino a 10 KW nella pertinenza o in adiacenza agli edifici esistenti cui sono asserviti. Nelle zone diverse da A e B0, gli impianti di cui alla presente lettera possono essere installati con qualsiasi modalità.

Igiene, salubrità, vivibilità in Friuli-Venezia Giulia dopo il Recepimento del Salva Casa

Le condizioni di igiene e salubrità di edifici o unità immobiliari esistenti sono mantenute anche a seguito dell’esecuzione di interventi di risparmio energetico e di miglioramento acustico che comportino una riduzione massima del 10% per le superfici e del 5% per le altezze delle misure minime necessarie a garantire i requisiti igienico-sanitari.

Per la certificazione delle condizioni di un immobile, il progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:

1. locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,50 metri fino al limite massimo di 2,10 metri e in caso di altezze non uniformi, purché non siano in alcun punto inferiori a 1,30 metri e purché l’altezza media non sia inferiore a 1,90 metri;
2. alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.

Per mantenere la vivibilità degli spazi dev’essere in ogni caso garantito il volume del vano abitabile, che non può essere inferiore a quello equivalente determinato dalla superficie minima dello stesso moltiplicata per l’altezza media consentita, nonché assicurato che le superfici finestrate apribili, comprese le finestre da tetto, non siano inferiori a 1/20 della superficie del pavimento.

Installazione di impianti fotovoltaici

I Comuni possono prevedere specifiche modalità costruttive concernenti l’installazione di impianti fotovoltaici visibili da spazi pubblici o aperti al pubblico nelle zone A e B0. Le disposizioni degli strumenti urbanistici possono individuare le dimensioni, le tonalità e le modalità di integrazione dell’impianto fotovoltaico nella struttura del manto di copertura dell’edificio o unità immobiliare.

Nelle zone A e B0, fermo restando la facoltà di utilizzare tegole fotovoltaiche integrate nella copertura esistente, i pannelli devono essere:

1. inseriti senza coprire integralmente la singola falda dando il senso di lucernai;
2. con basso coefficiente di riflettanza al fine di limitare le interferenze visive dovute a superfici lucide e riflettenti;
3. cromaticamente omogenei e compatibili con la copertura;
4. integrati nella copertura, in posizione complanare alla falda e in aderenza alla medesima.

Sottotetti

Gli interventi possono essere eseguiti esclusivamente su edifici esistenti e interessare locali sottotetto esistenti realizzati anteriormente alla data di entrata in vigore della legge. In ogni caso gli standard urbanistici necessari all’aumento delle unità immobiliari conseguenti agli interventi, se non reperibili o inidonei all’utilizzo e alla gestione pubblica, devono essere monetizzati.

Stato legittimo

Per la dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, esterne alle stesse unità immobiliari. Per la dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.

Tolleranze

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto della sagoma, della superficie, delle distanze o distacchi, della volumetria, dell’altezza e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

1. del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
2. del 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
3. del 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

Per il computo della superficie utile, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.

Limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali fatte salve le prescrizioni tipologiche architettoniche dello strumento urbanistico, le irregolarità esecutive di muri esterni e interni e la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Le tolleranze realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie oppure con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento, costituzione ovvero scioglimento della comunione di diritti reali, con presentazione di un elaborato aggiornato.

Nel rispetto dei parametri aeroilluminanti e delle altezze minime, la diversa distribuzione degli edifici o delle unità immobiliari ovvero la variazione in termini di superfici o altezze dei locali, rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, non costituiscono difformità rispetto all’elaborato progettuale presentato, purché non comportino modificazione esterna dell’edificio. In tali casi l’elaborato di aggiornamento progettuale può essere presentato contestualmente alla comunicazione di fine lavori o alla segnalazione certificata di agibilità se dovuta.

Gli scostamenti del 2% rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze, fatto salvo il rispetto del codice civile.

Recepimento Salva Casa Friuli-Venezia Giulia: acquisizione dell’immobile abusivo

Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune. L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.

Il termine può essere prorogato con atto motivato del Comune fino a un massimo di 240 giorni nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile all’epoca di adozione dell’ingiunzione o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico che rendano inesigibile il rispetto di tale termine.

L’opera acquisita è demolita con ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale a spese dei responsabili dell’abuso, salvo che con deliberazione consiliare non si dichiari l’esistenza di prevalenti interessi pubblici al suo mantenimento e sempre che l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali, con le norme in materia di sicurezza statica, antisismica e antincendio, nonché di rispetto dell’assetto idrogeologico previa acquisizione degli assensi, concerti o nulla osta comunque denominati delle amministrazioni competenti.

In tali casi, il Comune, previa acquisizione degli assensi, concerti o nulla osta comunque denominati delle amministrazioni competenti, può, altresì, provvedere all’alienazione del bene e dell’area di sedime, condizionando sospensivamente il contratto alla effettiva rimozione delle opere abusive da parte dell’acquirente. È preclusa la partecipazione del responsabile dell’abuso alla procedura di alienazione.

Recepimento Salva Casa Friuli-Venezia Giulia: permesso di costruire e Scia in sanatoria

In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività in alternativa al permesso di costruire, fino alla scadenza dei termini previsti nei provvedimenti sanzionatori e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente e adottata al momento della presentazione della domanda di sanatoria, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Queste disposizioni si applicano anche alle variazioni essenziali.

L’istanza del permesso in sanatoria può comprendere opere di riduzione a conformità, nonché opere strutturali necessarie per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche.
Le sanzioni sono:

• 1.000 euro per le variazioni non essenziali;
• non inferiore a 2.000 euro nel caso di variazioni essenziali.

Per le segnalazioni certificate di inizio attività, l’Ufficio o lo Sportello unico individua le misure da prescrivere, che costituiscono condizioni per la formazione del titolo. La segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria è accompagnata dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesta le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.

L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione oppure, nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento, gli aventi diritto attestano la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità accompagnata da una relazione tecnica descrittiva delle caratteristiche architettoniche, tipologiche e dei materiali impiegati sottoscritta da parte del professionista incaricato. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali previste in materia di documentazione amministrativa.

Provincia Autonoma di Trento

La Provincia Autonoma di Trento ha recepito le disposizioni contenute nel cd. decreto Salva Casa con la legge provinciale n. 3 dell’8 luglio 2025, che modifica la legge provinciale per il governo del territorio n. 15 del 2015, fornendo l’interpretazione autentica dell’articolo 77: gli interventi di ristrutturazione edilizia si intendono riferiti anche agli edifici ubicati nelle aree destinate all’agricoltura.

Tra le novità più importanti finalizzate a semplificare le procedure, favorire il recupero edilizio e ridurre il consumo di suolo, segnaliamo:

• la disciplina dello stato legittimo, le tolleranze costruttive e la sanatoria semplificata, con l’obiettivo di eliminare ostacoli alla commerciabilità dei beni immobili con lievi difformità tra progetto autorizzato e costruzione realizzata, favorendo la regolarizzazione formale di situazioni consolidate. Inoltre, è prevista la possibilità di prorogare i termini per la rimessa in pristino degli abusi edilizi in presenza di gravi condizioni di salute o esigenze abitative dei residenti;
• la sopraelevazione dei sottotetti, con la possibilità di recuperare i sottotetti a fini abitativi, con sopraelevazioni fino a 2,2 metri, purché al di fuori dei centri storici. In parallelo, viene confermata anche la possibilità di sopraelevare in continuità con le murature perimetrali negli insediamenti storici sparsi, entro un limite massimo di un metro, per raggiungere le altezze minime di abitabilità;
• la nuova disciplina delle distanze tra edifici, con riferimenti normativi chiari e uniformi;
• l’organizzazione del territorio e la gestione delle funzioni urbanistiche:
• nelle aree residenziali potranno essere realizzate foresterie e alloggi per studenti;
• il servizio provinciale competente potrà esprimere un parere di qualità architettonica per le opere pubbliche al di fuori delle aree protette;
• ampliate le categorie di edilizia libera, includendo ad esempio l’installazione di pompe di calore aria-aria fino a 12 kW;
• possibilità di individuare, oltre ad aree comunali, anche aree di enti pubblici economici e non, sulle quali ammettere la realizzazione di parcheggi pertinenziali;
• ampliato il numero degli interventi ammessi in zona agricola per le imprese forestali;
• introdotta una specifica disciplina per la ricostruzione post-calamità.