La rampa del box è inutilizzabile? L’acquirente può chiedere la risoluzione del preliminare

Nei moderni condomini è ormai difficile non rinvenire al piano interrato un luogo, adibito a box o a semplice rimessa auto, dove i proprietari delle unità abitative dello stabile possono ricoverare le proprie automobili. È evidente che per permettere il collegamento dal piano interrato a quello stradale occorre che venga realizzata la classica “rampa”. Ebbene, quella che a priva vista potrebbe sembrare una semplice e banale costruzione, se non realizzata “ad arte” potrebbe anche far saltare una compravendita. Succede in presenza di una rampa del box inutilizzabile.

Il caso analizzato e stato deciso dalla Cassazione, con la recente ordinanza n. 15309 datata 31 maggio 2024

Rampa a norma: cosa dice la legge?

Il riferimento normativo è sicuramente il D.M. del 01.02.1986, il quale prevede e stabilisce modalità di costruzione della rampa, la quale può avere la duplice funzione di consentire il transito delle persone (rampa pedonale), oppure essere carrabile per il passaggio delle auto, caso molto più frequente.

In merito alle caratteristiche tecniche, la legge interviene su alcuni punti: la pendenza, la larghezza, la curvatura.

Circa la pendenza della rampa, il D.M. dell’86 stabilisce che essa non debba superare il 20%, limite previsto per evitare danni a persone e auto.

Altro elemento correlato alla pendenza della rampa è la ripidezza, la quale deve essere graduata così da permettere ad una auto che vi transita di non danneggiarsi a causa della eccessiva curvatura nonché garantire una migliore visibilità, specie in fase di salita.

Infine, la legge prevede anche una determinata larghezza della rampa: se a senso unico, il valore minimo è di tre metri, se è a doppio senso la larghezza deve invece essere di 4 metri e mezzo.

Da ultimo, in caso di curva della rampa, il raggio non deve essere meno di 7 metri per i sensi unici e di 8,25 metri per il doppio senso.

Il caso affrontato dalla Cassazione

Passando all’analisi del caso in esame, la vicenda trae origine dal ricorso promosso dall’acquirente, o meglio futuro acquirente, di un immobile e correlato box, il quale ha chiesto la risoluzione del contratto preliminare e la condanna del costruttore alla restituzione della somma versata e al risarcimento del danno a causa della pendenza non a norma della rampa del box.

In primo grado il costruttore vede accolte le proprie ragioni, poiché, il giudice ha qualificato come non sostanziale il suo inadempimento. Di opposto avvisto è stata invece la Corte di Appello, la quale ha ribaltato la decisione del primo giudice, affermando non solo che il comportamento dell’impresa costruttrice costituisce un inadempimento ma soprattutto che tale inadempimento non può in alcun modo considerarsi di scarsa importanza.

Questa volta è toccato quindi al costruttore impugnare il provvedimento portando così la controversia sino in Cassazione.

Rampa del box inutilizzabile: le posizioni di costruttore e acquirente

La difesa del costruttore si è basata sia sulla natura dell’inadempimento, da ritenere di scarsa importanza in relazione all’affare, sia sul superamento della illegittimità della difformità, poiché nel corso del tempo era riuscito ad ottenere dal comune la sanatoria sulla difformità costruttiva.

Di opposto avviso l’ex acquirente, il quale ha anche avuto modo di dar prova che la rampa, per come è stata costruita, era effettivamente inutilizzabile, essendo la percorrenza della rampa estremamente difficoltosa per un conducente di media abilità, anche nella più agevole delle situazioni (laddove il mezzo fosse, ad esempio un SUV), ed addirittura con alcuni veicoli oggettivamente impossibile.

Per di più, considerata l’elevata pendenza, devono ritenersi estremamente difficoltosi anche eventuali usi alternativi del vano (ad esempio, quale deposito), considerato che a causa di una pendenza variabile tra il 29% e il 38% risultava anche difficilmente percorribile a piedi.

La gravità dell’inadempimento

La Suprema corte, nel respingere la domanda, ha concordato con la Corte d’Appello in merito alla inutilizzabilità del box. In effetti come provato in giudizio, la percorrenza della rampa si deve ritenere estremamente difficoltosa per un conducente di media abilità anche nella più agevole delle situazioni, come può essere la guida di un fuoristrada.

Ebbene questa eccessiva pendenza “rappresenta un grave inadempimento, spinto oltre la soglia di tolleranza imposta al creditore che giustifica in ogni caso la risoluzione del contratto”.

La decisione della Corte di Appello, confermata dalla Cassazione, fonda quindi il proprio ragionamento sul concetto di gravità dell’inadempimento. In tema di preliminare, il grave inadempimento che legittima la risoluzione del contratto per inosservanza degli obblighi contrattuali è quello espressamente previsto dall’art. 1455 c.c.

Rampa del box inutilizzabile: come verificare l’inadempimento

Occorre pertanto indagare, caso per caso, per verificare che l’inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto, determinandone uno squilibrio significativo, sia in relazione alla sua entità sia in relazione all’effettivo pregiudizio che quell’inadempimento causa all’altra parte.

Nel caso di specie, la sanatoria concessa sulle difformità edilizie non esclude la rilevanza dell’inadempimento del venditore e pertanto la Cassazione ha dato ragione al compratore condannando quindi la società venditrice al risarcimento del danno oltre che al pagamento delle spese di giudizio.