Verso un nuovo Testo Unico dell’edilizia

Il 26 marzo 2025, è stata presentata alla Camera dei Deputati la proposta di legge delega al Governo per l’aggiornamento, il riordino e il coordinamento della disciplina statale in materia di edilizia (ne abbiamo parlato anche qui), in pratica un nuovo Testo Unico in sostituzione del martoriato dpr n. 380/2001.

Obiettivo della proposta di legge per un nuovo Testo Unico dell’edilizia

L’obiettivo della proposta di legge è fornire un inquadramento normativo del settore dell’edilizia e, più in generale, delle costruzioni, per superare numerose criticità procedurali e autorizzative create dalla proliferazione normativa.

Il nuovo testo unico dovrà ispirarsi ai princìpi fondamentali della pianificazione urbanistica, tra cui la sostenibilità e la resilienza della pianificazione, l’inclusività per tutte le categorie di cittadini, il sostegno alle imprese locali nel promuovere la diversità economica all’interno della città.

Tra i criteri direttivi da rispettare, le semplificazioni nel linguaggio, la determinazione dei livelli essenziali delle prestazioni, la struttura e gli effetti dei piani urbanistici, anche con riguardo alle misure di cd. perequazione e ai diritti edificatori.

Attività edilizie

Con riguardo alla disciplina delle attività edilizie, dovranno essere regolamentati i limiti di distanza tra i fabbricati ed i contenuti dei regolamenti edilizi comunali e i limiti entro i quali le Regioni e le Province autonome possono prevedere, con proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie al dm n. 1444/1968, principalmente finalizzate a favorire, in quanto considerati di pubblico interesse, processi di qualificazione, riuso e recupero del patrimonio edilizio esistente.

Stato legittimo degli immobili

Per la documentazione attestante lo stato legittimo degli immobili, andranno riconosciute e valorizzate le funzioni di certificazione e di attestazione di conformità svolte nell’interesse generale dai tecnici abilitati nello svolgimento degli incarichi di progettista, direttore dei lavori e collaudatore delle opere edilizie.

Categorie di intervento urbanistico-edilizio

Le categorie di intervento urbanistico-edilizio andranno riordinate, distinguendo gli interventi:

• di trasformazione del territorio,
• di trasformazione del patrimonio edilizio esistente,
• di adeguamento funzionale del patrimonio edilizio esistente,
• opere e interventi minori, non incidenti sulla trasformazione del territorio,
• opere e manufatti privi di rilevanza edilizia,

stabilendo i rispettivi regimi amministrativi, che consistono solo nel permesso di costruire, nella segnalazione certificata di inizio attività e nell’attività edilizia libera, secondo canoni di proporzionalità e gradualità.

Disciplina del permesso di costruire in deroga

In particolare, dovrà essere specificata la disciplina del permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, ovvero per aree o immobili di proprietà privata al fine di favorire il recupero di aree industriali dismesse, per promuovere la realizzazione di interventi di rigenerazione urbana volti alla riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di funzioni eterogenee, o alla riorganizzazione funzionale di tessuti edilizi disorganici o incompiuti.

Varianti in corso d’opera, destinazione d’uso e altri ambiti da disciplinare con il nuovo Testo Unico dell’edilizia

Altri temi da disciplinare nel nuovo testo unico sono:

• le varianti in corso d’opera;
• i mutamenti della destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti, prevedendo che i mutamenti della destinazione d’uso in assenza di opere edilizie sono eseguiti in assenza di opere edilizie;
• l’utilizzazione temporanea di edifici ed aree per usi diversi da quelli previsti dal vigente strumento urbanistico, per finalità di rigenerazione urbana, riqualificazione di aree urbane degradate o dismesse;
• il contributo per oneri di urbanizzazione e costo di costruzione;
• la certificazione di agibilità degli edifici;
• la vigilanza sulle costruzioni, anche quelle sottoposte a tutela dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Per quanto riguarda l’accertamento di conformità, andrà distinto quello per violazioni formali della disciplina urbanistica ed edilizia da quello per violazioni conformi alla sopravvenuta disciplina urbanistica ed edilizia, che non si applica agli interventi eseguiti ed ultimati prima dell’entrata in vigore della legge 765/1967.

Semplificazione dei procedimenti amministrativi

Il nuovo testo unico dovrà garantire la massima semplificazione dei procedimenti amministrativi, attraverso la loro completa digitalizzazione e informatizzazione, riducendo al minimo gli oneri documentali a carico dei privati e unificando l’unificazione gli sportelli unici deputati alla ricezione delle istanze ed al rilascio dei titoli abilitativi.

Per la formazione dei titoli abilitativi, le amministrazioni saranno tenute ad acquisire d’ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non potranno richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull’autenticità di tali documenti, informazioni e dati.

Nel nuovo Testo Unico dell’edilizia si punta a modelli procedimentali uniformi e specifiche normative regionali

Tenendo conto delle specifiche normative regionali, si dovranno definire e aggiornare modelli procedimentali uniformi e standardizzati per la presentazione delle istanze, delle segnalazioni e comunicazioni, nonché per la gestione dell’attività edilizia. Si prevede una mappa conoscitiva di dettaglio delle tutte le costruzioni esistenti, sotto forma di fascicolo del fabbricato.

I processi di rigenerazione urbana dovranno essere promossi prioritariamente, attraverso interventi di adeguamento funzionale del patrimonio esistente, perseguendo l’obiettivo di consumo di ‘suolo a saldo zero, con possibilità di nuove costruzioni anche in forza di demolizioni dell’esistente.

Resistenza e stabilità delle costruzioni

Le disposizioni sulla resistenza e stabilità delle costruzioni dovranno comprendere: le norme tecniche; la zonazione sismica; le classi di rischio; gli attori del processo costruttivo, distinguendone ruoli e competenze, ogni specifica responsabilità anche attraverso forme di polizza indennitaria; gli adempimenti tecnico-amministrativi e competenze; i controlli amministrativi e sanzioni; l’anagrafe delle costruzioni.

Sostenibilità del patrimonio edilizio

Per la sostenibilità ambientale delle costruzioni, dovranno essere emanate disposizioni su: l’efficientamento energetico, sismico e idrico; il comfort acustico; l’inquinamento elettromagnetico; l’esposizione alle radiazioni ionizzanti; la gestione dei rifiuti derivanti dall’attività di costruzione e demolizione; la valutazione e certificazione della sostenibilità ambientale delle costruzioni; la qualità e centralità della progettazione; l’eliminazione o superamento delle barriere architettoniche nelle costruzioni.

Se la proposta di legge sarà approvata dal Parlamento, il Governo dovrà adottare entro sei mesi uno o più decreti legislativi che costituiranno il nuovo testo unico dell’edilizia e delle costruzioni.