Piscine condominiali: permesso edilizio si o no?

E’ necessario il permesso edilizio per realizzare una piscina condominiale? Continua l’indagine sul tema dei permessi edilizi e sui reati urbanistici firmata dal Prof. Paolo Tanda, autore del volume “I reati urbanistico-edilizi”, edito da CEDAM Wolters Kluwer. Dopo aver illustrato i casi in cui realizzare un’autorimessa o un parcheggio senza il permesso di costruire, si esamina la casistica relativa alla realizzazione di piscine condominiali. Secondo la recente  sentenza 1 ottobre 2019 n. 6576 della sez. VI  del Consiglio di Stato può essere  qualificata  come pertinenza una piscina condominiale allocata in un’area di sedime diversa da quella progettuale. Infatti, qualora si tratti di piscina collocata in una proprietà privata e posta al servizio esclusivo della stessa, ciò esclude che la stessa piscina possa avere una sua autonomia immobiliare, ponendosi al servizio dell’immobile principale. Invece, la Corte di Cassazione ha affermato che è richiesto il preventivo rilascio di permesso edilizio per procedere alla costruzione di una piscina (Cass., sez. III, 22 febbraio 2018, n. 8540, Petrarca), in quanto altera lo stato dei luoghi, trattandosi di costruzione aderente al terreno, munita di installazione ed impianti diretti a consentire l’esercizio del nuoto. In effetti, secondo la Corte di Cassazione la nozione di pertinenza urbanistica, anche alla luce del T.U. 380/01, è ancorata non solo alla oggettività del rapporto pertinenziale, ma anche all’assenza di un autonomo valore di mercato ed alla consistenza dell’opera, la quale deve contenersi entro misure minime, sì da non alterare in modo significativo l’assetto del territorio: in tal senso la realizzazione di una piscina interrata in cemento armato e di spogliatoio con annesso muro di contenimento, non costituisce una pertinenza in senso urbanistico e conseguentemente necessita di permesso di costruire (Cass., sez. III, 2 dicembre 2004, n. 46758, Proietti).

Piscine condominiali e concetto di pertinenza urbanistica

E’ stato anche precisato che una piscina posta al servizio esclusivo di una residenza privata legittimamente edificata non è di per sé estranea al concetto di pertinenza urbanistica, ma può diventarlo quando abbia dimensioni non trascurabili o si ponga in contrasto con le prescrizioni di zona della pianificazione ovvero, per le sue caratteristiche, potrebbe comunque avere una destinazione autonoma (Cass., sez. III, 8 ottobre 2009, n. 39067 (ud. 21 maggio 2009), Vitti).

Quando è necessario il permesso di costruire quindi?

In particolare, si è affermato che sono lavori di costruzione edilizia per i quali occorre il permesso di costruire non soltanto quelli di realizzazione di manufatti che si elevano al di sopra del suolo, ma anche quelli in tutto o in parte interrati che comunque trasformano durevolmente l’area impegnata (Cass., sez. III, 20 marzo 2009, n. 12478, ud. 5 febbraio 2009). La Suprema Corte di Cassazione ha anche affermato che occorre il permesso di costruire non solo per i lavori di realizzazione di manufatti che si elevano al di sopra del suolo, ma anche per quelli in tutto o in parte interrati che, comunque, trasformano durevolmente l’area impegnata (Cass., sez. III, 20 marzo 2009, n. 12478, ud. 5 febbraio 2009). In particolare, la realizzazione di una piscina non eseguita mediante la mera destinazione di un’area all’attività sportiva del nuoto, ma mediante la realizzazione di lavori di scavo, rivestimento ed installazione di impianti tecnologici, non può ricondursi alla categoria degli interventi di «destinazione di aree ad attività sportive senza creazione di volumetrie», per i quali è prevista la facoltà di esecuzione previa mera segnalazione certificata di inizio dell’attività (Cass., sez. III, 27 settembre 2000, n. 12288, Cimaglia). E’ importante rilevare che la nozione di pertinenza urbanistica si può estendere solo all’edilizia residenziale, sicché non è applicabile in relazione alla costruzione in zona agricola di una piscina a servizio di un albergo (Cass., sez. III, 22 ottobre 2000, n. 12104, Iorio) né in relazione ad un pontile posto su un fiume a preteso servizio di un immobile adibito a rimessaggio di imbarcazioni.