Una veranda in muratura sul terrazzo non è una pertinenza

Il concetto di pertinenza urbanistica è più ristretto rispetto a quella civilistica ed è applicabile solo ad opere di modesta entità, che risultino accessorie rispetto ad un’opera principale, e non a quelle che, da un punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera principale e non siano coessenziali alla stessa.

In base a tale principio il Consiglio di Stato, nella sentenza n. 7486 del 24 settembre 2025, ha accolto l’appello di un Comune per la riforma della sentenza del Tar, che aveva accolto il ricorso contro l’ordinanza di demolizione relativa ad alcune opere abusive realizzate sulla terrazza sovrastante un appartamento.

Opere abusive su una terrazza: il caso

Le opere contestate, realizzate sul lastrico solare, consistevano in:

1. un manufatto in muratura di circa mq. 1 per l’alloggiamento della caldaia a gas;
2. un vano adibito a doccia di circa mq. 2 con paretina di altezza di mq. 2 e pensilina in alluminio e plexiglas;
3. una costruzione in muratura costituita da n. 3 locali (veranda-studio, disimpegno e bagno).

Secondo il Tar tali opere, avendo natura pertinenziale, erano affrancate dall’obbligo di permesso di costruire e, pertanto, soggette solo a sanzione pecuniaria. Il Consiglio di Stato è di tutt’altro parere, ribadendo che il concetto di pertinenza urbanistica è configurabile quando vi sia un oggettivo nesso funzionale e strumentale tra la cosa accessoria e quella principale, vale a dire un nesso che non consenta altro che la destinazione del bene accessorio ad un uso pertinenziale durevole, sempreché l’opera non comporti alcun maggiore carico urbanistico.

Pertinenza urbanistica e civilistica: in che cosa consiste la differenza

Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, trattandosi di strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto, sono soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire, non costituendo una pertinenza in senso urbanistico. La veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie.

Nel caso trattato, le opere contestate consistevano in interventi funzionalmente unitari, in quanto volti a trasformare la terrazza in un locale residenziale e vivibile, che hanno determinato un indubbio incremento del carico urbanistico e che, per tali ragioni, non possono essere sottratti al permesso di costruire. Trattandosi di opere realizzate in data antecedente al 1967, ma all’interno del centro abitato, erano comunque soggette all’obbligo di rilascio del titolo edilizio, come sancito dall’art. 31 legge n. 1150/1942, sulla base del quale è stata rilasciata anche la licenza edilizia del 1963.

Il titolo edilizio non può essere surrogato né dall’atto di compravendita né dalle planimetrie catastali, che, nel caso specifico, indicavano l’esistenza, sulla terrazza, di un piccolo vano bagno e di un ripostiglio e non di un locale costituito da tre vani completamente rifiniti e dotato di impianti idrico ed elettrico.