Permesso di costruire e diritti dei terzi: contenuti e limiti delle verifiche del Comune

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 4745 del 24 luglio 2020, interviene su un caso di diniego di un permesso di costruire in sanatoria, che l’amministrazione aveva basato su una contestazione ricevuta da parte di soggetti terzi in merito alla titolarità  della porzione di territorio su cui ricadevano le opere da sanare, in virtù di usucapione che però non era stata oggetto di accertamento da parte dell’autorità  giudiziaria.

Permesso di costruire e la salvaguardia dei ‘diritti dei terzi’

La sentenza chiarisce che la regola generale per il cui il permesso di costruire è rilasciato “salvi i diritti dei terzi” trova un limite nei casi in cui il Comune sia a conoscenza che il diritto di chi richiede il titolo abilitativo è contestato. In tal caso, l’amministrazione comunale deve compiere le indagini necessarie per verificare se tali contestazioni siano fondate e non rilasciare il titolo se il richiedente non sia in grado di fornire elementi seri a fondamento del suo diritto

Tuttavia, secondo una giurisprudenza consolidata, l’istruttoria dell’Amministrazione comunale sull’immobile per il quale è chiesta la concessione o il permesso costruire, non comprende un obbligo del Comune di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti la titolarità  dell’immobile, o di verificare l’inesistenza di servitù o altri vincoli reali che potrebbero limitare l’attività  edificatoria dell’immobile, atteso che il permesso di costruire è un atto amministrativo che rende semplicemente legittima l’attività  edilizia nell’ordinamento pubblicistico, e regola solo il rapporto che, in relazione a quell’attività, si pone in essere tra l’autorità  amministrativa che lo emette ed il soggetto a favore del quale è emesso, ma non attribuisce a favore di tale soggetto diritti soggettivi conseguenti all’attività  stessa, la cui titolarità  deve essere sempre verificata alla stregua della disciplina fissata dal diritto comune.

La Massima di riferimento

Nell’ambito istruttorio del rilascio del permesso di costruire, il Comune deve verificare che esista un titolo idoneo in base al quale il cittadino possa intervenire sull’immobile per cui è stata chiesta la concessione edilizia, la quale viene rilasciata facendo salvi i diritti dei terzi. Sebbene, quindi, sia da escludere un obbligo di effettuare complessi accertamenti o indagini da parte del Comune su aspetti squisitamente privatistici (ad es. esistenza di servitù o di altri vincoli reali che potrebbero limitare l’attività  edificatoria sull’immobile), la regola secondo la quale il permesso di costruire viene rilasciato salvi i diritti dei terzi trova un limite qualora il Comune venga a conoscenza di contestazioni sul diritto di chiedere il titolo abilitativo. In questi casi l’Amministrazione comunale è tenuta ad effettuare tutti gli accertamenti necessari per verificare la fondatezza di tali contestazioni e denegare il rilascio del titolo se il richiedente non sia in grado di fornire elementi seri a fondamento del suo diritto.