Ordine di demolizione, la motivazione deve essere sufficientemente fondata

Se la motivazione a fondamento dell’ordinanza di demolizione è insufficiente e sproporzionata, l’ordine demolitorio deve essere annullato dovendo disporre il Comune una nuova istruttoria amministrativa. Lo ha stabilito il Consiglio di Stato, ribaltando la decisione del giudice di primo grado, con la sentenza n. 7306/2021.

Il caso

Era stato presentato un permesso a costruire per la demolizione e nuova costruzione di un edificio di civile abitazione composto da 13 unità abitative. Successivamente, con comunicazione di inizio attività, veniva presentata una variante in corso d’opera e poi ancora un’ulteriore variante non sostanziale. Dopo alcuni anni, una delle unità abitative del condominio veniva sottoposta a pignoramento, e nel corso della procedura esecutiva, il perito nominato dal Tribunale acclarava la non conformità urbanistica dell’immobile e la contrarietà alla Legge regionale dell’intervento di nuova costruzione eseguito con variazioni essenziali (art. 14 bis L. R. Emilia Romagna n. 23/2004) Dopo nove anni dalla presentazione dell’ultima variante, in base a tale perizia, il Comune notificava ad alcuni condomini l’avvio del procedimento amministrativo per la demolizione dei fabbricati. Il condominio impugnava il provvedimento, per mancanza di idonea ed esaustiva motivazione. Il ricorso rigettato dal TAR Emilia Romagna, era poi accolto dal Consiglio di Stato.

Quando l’ordine di demolizione non è proporzionato

Per i giudici del Supremo Collegio l’ordine di demolizione, totalmente incentrato sulla perizia del procedimento civile di pignoramento, non era proporzionato. La consulenza tecnica d’ufficio, eseguita in sede di pignoramento, aveva riscontrato delle anomalie che rendevano non conforme il progetto alle norme tecniche di costruzione vigenti. Queste anomali consistevano in:

• errori progettuali (maggiore deformabilità di interpiano del fabbricato, non verifica al tagliante sismico dei pali di fondazione)
• errori esecutivi (pali più corti, minore altezza dei cordoli di fondazione, presenza di una soletta di base che taglia alla base tutti i pilastri e realizzata con calcestruzzo scadente, armature mal posizionate).

Si trattava di variazioni ritenute essenziali dal perito, ai sensi dell’art. 14 bis della L. r. 23/2004, tale essendo “ogni intervento difforme rispetto al titolo abilitativo che comporti violazione delle norme tecniche per le costruzioni in materia di edilizia antisismica”. Alla consulenza tecnica del tribunale in sede di esecuzione, era seguita però un’ulteriore perizia, svolta su richiesta del Condominio che aveva presentato un ricorso per accertamento tecnico preventivo. In questa perizia, prodotta agli atti del giudizio amministrativo, era emerso che i vizi e difetti che riguardavano staticità e sismica non erano tali da determinare una “ criticità di natura statica che implichi pericolo a persone o cose”. Questa ulteriore prova smentiva dunque la motivazione dell’ordinanza di demolizione del Comune, fondata invece unicamente sulle valutazioni espresse nella prima perizia, che rilevava criticità di natura statica tali da imporre la totale demolizione dell’edificio.

La decisione del Consiglio di Stato

“Alla luce di quanto emerso” conclude quindi il Consiglio di Stato “l’ordine di demolizione integrale dell’edificio appare misura del tutto sproporzionata, in considerazione del carattere locale dei vizi riscontrati e della possibilità di ottenere la sanatoria dei medesimi”. Il Consiglio di Stato ha annullato quindi il provvedimento del Comune e ha disposto una nuova istruttoria amministrativa per verificare la pericolosità attuale del fabbricato dal punto di vista della sicurezza e dell’incolumità pubblica. Consiglio di Stato, sentenza n. 7306/2021