Mutamento di destinazione d’uso rilevante? Serve il permesso di costruire

Il Tar Salerno, nella sentenza n. 451 del 18 febbraio 2021, tratta il caso di un mutamento di destinazione d’uso senza opere, da deposito ad attività commerciale. Per regolarizzare il quale era stata depositata una Cil in sanatoria, unitamente alla copia dei bonifici di avvenuto pagamento della sanzione Cil e del contributo di costruzione. Il Comune aveva comunicato che “l’intervento di cambio di destinazione da deposito a commerciale eccede i limiti di competenza della procedura invocata. Pertanto l’istanza non può essere ammessa a procedura e la stessa è da intendersi formalmente archiviata.” L’interessato ricorreva per l’annullamento della decisione comunale ma il suo ricorso è stato rigettato dal Tar Salerno poiché il passaggio tra categorie funzionali disomogenee ed autonome (mutamento da deposito a commerciale), integra gli estremi di un mutamento giuridicamente rilevante della destinazione d’uso. Soggetto, come tale, al previo rilascio del permesso di costruire, stante la sua idoneità ad incidere sul carico urbanistico.

Il mutamento rilevante della destinazione d’uso

L’art. 23 ter, comma 1, e dell’art. 32, comma 1, lett. a), dpr n. 380 del 2001, in tema di variazioni essenziali al permesso di costruire, dispone che: “salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorchè non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie. Purchè tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:

• a)residenziale;
• a bis ) turistico – ricettiva;
• b) produttiva e direzionale;
• c) commerciale;
• d) rurale.

Inoltre, la clausola di salvaguardia dell’art. 2 della legge regionale Campania n. 19/2001, ha statuito che:

• possono essere realizzati in base a semplice denuncia d’inizio attività “i mutamenti di destinazione d’uso d’immobili o loro parti, che non comportino interventi di trasformazione dell’aspetto esteriore, e di volumi e superfici”, precisando che “la nuova destinazione d’uso deve essere compatibile con le categorie consentite dalla strumentazione urbanistica per le singole zone territoriali omogenee” (comma 1, lett. f);
•  “il mutamento di destinazione d’uso senza opere, nell’ambito di categorie compatibili alle singole zone territoriali omogenee, è libero” (comma 5);
• restano soggetti a permesso di costruire “il mutamento di destinazione d’uso, con opere che incidano sulla sagoma dell’edificio o che determinano un aumento Piano volumetrico, che risulti compatibile con le categorie edilizie previste per le singole zone omogenee” (comma 6), “il mutamento di destinazione d’uso, con opere che incidano sulla sagoma, sui volumi e sulle superfici, con passaggio di categoria edilizia, purché tale passaggio sia consentito dalla norma regionale” (comma 7), nonché “il mutamento di destinazione d’uso nelle zone agricole – zona E” (comma 8).

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Tre fattispecie di cambiamento di destinazione d’uso

Sulla base di tali disposizioni, la sentenza distingue tre fattispecie del cambiamento di destinazione d’uso:

1. senza opere e in assenza di un passaggio tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico; in questo caso,  il mutamento di destinazione d’uso non assume rilevanza giuridica;
2. con o senza opere,  senza trasformazione dell’aspetto esteriore dell’edificio o un aumento dei volumi e delle superfici esistenti e senza il passaggio tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico; in questo caso il mutamento di destinazione d’uso è sottoposto al regime della comunicazione di inizio attività;
3. in presenza o meno di opere edilizie, con passaggio tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, che quindi influisce, in via conseguenziale e automatica, sul carico urbanistico; per questo caso, il mutamento di destinazione d’uso è sempre rilevante ed è soggetto al preventivo rilascio del permesso di costruire.