La manutenzione programmata degli edifici condominiali

La manutenzione programmata in condominio sarebbe la strada da seguire. Perché non la si sceglie? Oggigiorno, dopo tutte le norme sulle semplificazioni fatte, spesso si fa fatica a distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria e quando poi dal mondo dell’urbanistica si passa a quello della vita reale, in particolare quello condominiale, la confusione regna sovrana e soprattutto spesso ci si perde dietro i dettagli o la giurisprudenza. Infatti, soprattutto nel mondo condominiale, la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria non solo è fonte di incomprensioni e discussioni inutili, ma la cosa più interessante è che il ritardo che porta con sé ogni decisone circa la natura sulla “tipologia” di manutenzione, fa si che certamente alla fine si parli di manutenzione straordinaria, o peggio. Ed è così che si passa da alcune semplici considerazioni linguistiche, ad immobili in stato di abbandono, a vere e proprie battaglie assembleari e, soprattutto, alla fine a spese maggiori. Infatti, la vera discriminante spesso è rappresentata solo dall’ordine di grandezza della spesa necessaria.

Manutenzione programmata in condominio: la leva economica

Ma allora se l’indice di definizione è solo quello economico, mi chiedo perché non sposare la teoria della manutenzione programmata in condominio, quella peraltro che tutte le norme, seppure tacitamente, vorrebbero perseguire. Infatti, da anni ormai, nei vari progetti è sempre previsto il “piano di manutenzione“, uno strumento che il progettista ha per pianificare o forse sarebbe meglio dire programmare, la manutenzione necessaria di quanto progettato. D’altra parte, sarebbe proprio la leva economica a dover suggerire quella della manutenzione programmata, quale “retta via” da seguire, perché se si eseguisse una manutenzione continua degli edifici si avrebbe sempre a che fare con economiche manutenzioni ordinarie che raramente porterebbero a casi di manutenzione straordinaria ovviamente parlando in questo caso, non in termini urbanistici, ma meramente pratici. Addirittura in altre realtà extra italiane, questo non rappresenta neanche un problema, perché è una normale mansione demandata all’amministratore, visto però non come il contabile di turno, ma come il manager che gestisce quello che rappresenta, quasi sempre, il maggiore investimento di noi tutti. Da qui alcuni paragoni che mi piace fare in questi casi, per provare a fare vedere la questione da un’altra angolazione, ossia un paragone sanitario o automobilistico e quindi alla portata quotidiana di tutti. Nessuno di noi attenderebbe che un dolore diventi cronico (e quindi talvolta irrisolvibile) e lo facciamo sia perché abbiamo paura che un piccolo dolore possa nascondere qualcosa di più grave, ma anche per eliminare quello stesso dolorino che ci infastidisce e sicuramente andremo, se possibile, da qualche specialista (cercando il migliore per la nostra patologia). O, per fare l’altro esempio, al primo rumorino della nostra automobile, corriamo dal meccanico di fiducia (ed in tal caso non facciamo una gara per scegliere sempre e solo il più economico! ….. credendo nei miracoli dei ribassisti) per evitare che quel rumorino diventi qualcosa di più serio e quindi, oltre che pericoloso, anche più costoso da riparare.

Una questione di mentalità

Questi paragoni che per qualcuno potrebbe trovare irriverenti, invece credo che siano utili per farci riflettere e per sensibilizzare noi stessi, ad un diverso approccio verso i nostri edifici, che rappresentano il fulcro delle nostre famiglie e la loro “protezione” dal mondo esterno e dovremmo chiederci perché trascurare così tanto gli “acciacchi” delle nostre case? E proprio secondo questa linea di pensiero che parlo di manutenzione programmata più che di manutenzione ordinaria e straordinaria, scindendo le definizioni legate alle pratiche edilizie, dalle attività pratiche necessarie per mantenere in salute gli edifici. A parte questo discorso generale, come ho anticipato, sarebbe anche un modo più economico per approcciare alle problematiche sotto tanti punti di vista. Vediamone alcuni:

• si diluirebbe l’investimento nel tempo: una cosa è spendere qualche centinaio di euro l’anno (quasi non ce se ne renderebbe conto) ed altra è spendere diverse migliaia di euro (mediamente 8-12 mila a condomino) in occasione dei soliti lavori straordinari con cadenza, mediamente, quindicennale;
• si eviterebbe che danni superficiali possano diventare danni profondi e gravi con danni strutturali rallentabili ma irreversibili (ossidazione delle armature ad esempio);
• si godrebbe degli immobili sempre “a pieno” senza fastidiose ed antiestetiche problematiche diffuse;
• si litigherebbe e si discuterebbe di meno per deliberare i lavori;
• a fronte di piccole lavorazioni programmate e quindi di basso valore economico, ci sarebbe meno “appeal” da parte di amministratori “furbetti” o condòmini “interessati” (con la solita ditta dell’amico di famiglia) e quindi si spenderebbe la giusta cifra e, soprattutto, nel modo corretto, evitando lavorazioni talvolta inutili che talvolta ci si trova a fare perché inserite nel calderone generale della manutenzione straordinaria;
• si potrebbe fidelizzare qualche ditta di fiducia che, conoscendo bene l’edificio, sappia già come e dove operare abbassando i costi degli interventi senza fare inutili ricerche dispendiose e spesso invasive (al pari del manutentore dell’ ascensore o dell’autoclave, ad esempio);

E alla luce di tale approccio, fondamentale sarebbe la creazione di un “libretto dell’edificio” che sarebbe come la nostra cartella clinica o come il libretto di manutenzione delle automobili, fondamentali per permettere a chi si dovesse trovare ad intervenire, di sapere quali siano le criticità di quel particolare edificio avute fino a quel momento e fare una “diagnosi” appropriata o preventivare le giuste attività nel rispetto di quanto previsto da chi quell’edificio lo ha progettato e/o realizzato……..ma questa è un’altra storia.