La libertà privata sulle scelte estetiche relative ad immobili non vincolati va privilegiata

In assenza di vincoli specifici di legge, va riconosciuta la libertà dei privati ad ottenere, anche mediante soluzioni progettuali innovative e di green economy, la massima utilità dei propri beni edilizi nei limiti previsti dalla legge a tutela del superiore interesse ad un ordinato sviluppo urbanistico rispettoso dell’interesse pubblico generale della comunità, restando preclusa ogni ulteriore o diversa considerazione soggettiva o “estetica” riferita ai rapporti proprietari di vicinato. In altre parole: la libertà privata sulle scelte relative ad immobili non vincolati prevale su quelle estetiche.

Lo ha stabilito il Consiglio di Stato con la sentenza n. 2051 del primo marzo 2024.

Libertà privata su immobili non vincolati: il fatto

Il proprietario di un appartamento contesta la realizzazione di un “tetto giardino” sulla sommità di un edificio adiacente e all’utilizzo del gres porcellanato per il rivestimento esterno. A suo dire, il gres porcellanato non rientra tra i materiali “tradizionali” previsti dalle norme tecniche di attuazione del PEEP (Piano edilizia economica popolare).

Il proprietario lamentava inoltre un possibile pregiudizio riferito alla possibilità di vendita del suo appartamento ed alla sua quotazione di mercato, avendo gli appartamenti della palazzina con tetto a giardino una maggiore attrattiva per un potenziale acquirente e potendo tale circostanza influire anche sul prezzo di compravendita degli immobili.

Il ruolo del Comune

Secondo il Consiglio di Stato, il Comune può regolamentare l’attività edilizia privata per indirizzarla a criteri di sicurezza e salubrità dell’abitato, di decoro del contesto urbano e di tutela ambientale e paesaggistica. Quindi, il Comune può certamente imporre, anche per immobili non sottoposti a specifico vincolo storico culturale, non solo regole costruttive ma anche standard stilistici ed estetici secondo modelli tradizionali volti a confermare l’identità del contesto urbano.

Per i giudici, tuttavia, non può sovrapporre immotivate interpretazioni estetiche soggettive avulse dal contesto di riferimento né ostacolare (in mancanza di uno specifico vincolo in tal senso) la naturale evoluzione tecnico-scientifica dei materiali e delle lavorazioni.

Maggiore attrattiva sul mercato immobiliare

Con specifico riferimento al danno che sarebbe derivato dalla maggiore “attrattività” della palazzina adiacente, in quanto comportante una diminuzione della possibilità di vendita del proprio appartamento e della sua quotazione di mercato, i giudici hanno escluso l’interesse a ricorrere meritevole di tutela.

Ed infatti:

• non vi era stata una disparità di trattamento (in quanto al Comune non è mai pervenuta medesima richiesta di intervento edilizio per la palazzina del ricorrente),
• non vi è stata una lesione derivante dall’inosservanza delle regole negoziali di riferimento;
• la dedotta illegittimità non avrebbe inciso sulla commerciabilità e sul valore dell’appartamento di proprietà del ricorrente (sito in altra palazzina).

In tale contesto, l’interesse dedotto si limiterebbe alla circostanza che l’atto autorizzativo del Comune avrebbe consentito di rendere più “attrattiva”, e quindi più “bella”, l’altrui proprietà rispetto alla propria, avendo quindi avuto il solo torto di “premiare” lo spirito d’iniziativa e la volontà d’investimento economico quali espressione della libertà – costituzionalmente garantita – dei privati cittadini.

Detto in altri termini, il Consiglio di Stato riconosce la libertà dei privati volta ad ottenere, anche mediante soluzioni progettuali innovative e di green economy, la massima utilità dei propri beni edilizi, restando preclusa ogni ulteriore o diversa considerazione soggettiva o “estetica” riferita ai rapporti proprietari di vicinato.

Tutto ciò, ovviamente, nei limiti previsti dalla legge a tutela del superiore interesse ad un ordinato sviluppo urbanistico rispettoso dell’interesse pubblico generale della comunità.