Decreto Salva Casa: indicazioni applicative dalle Regioni aggiornate

Il Decreto cd. Salva Casa (decreto-legge n. 69 del 29 maggio 2024, convertito con legge n. 105 del 24 luglio 2024), entrato in vigore il 28 luglio 2024, ha suscitato numerose questioni circa l’applicabilità e l’interpretazione in riferimento al rapporto con le normative regionali e locali vigenti. Ad oggi sei Regioni hanno fornito prime indicazioni applicative delle nuove disposizioni introdotte dal Decreto Salva Casa in rapporto alle singole normative regionali:

• Campania, Circolare applicativa CI/2025/3 del 28 gennaio 2025;
• Emilia-Romagna, Nota n. 0852041 del 6 agosto 2024;
• Liguria, recepimento diretto, senza nuove disposizioni regionali, il riferimento è la Lr n.16/2008;
• Sardegna, Delibera n. 10/27 del 18 febbraio 2025;
• Sicilia, Circolare n. 3 dell’8 agosto 2024, Legge regionale n. 27 del 18 novembre 2024;
• Umbria, Circolare n. 235327 del 23 ottobre 2024).

Ecco in sintesi, le direttive regionali sui temi principali trattati nel decreto Salva Casa.

Le indicazioni applicative del Decreto Salva Casa: attività in edilizia libera

In Campania, L’articolo 6 del dpr n. 380/2001, come novellato dalla legge n. 105/2024, si applica integralmente. La legge regionale n. 13 del 10 agosto 2022 integra le fattispecie di attività edilizia libera, individuando, all’articolo 2, co. 2, ulteriori interventi edilizi liberamente attuabili in Campania, oltre a quelli già previsti dall’articolo 6 del dpr n. 380/2001.

In Emilia-Romagna, la realizzazione di vetrate panoramiche (Vepa) e di tende per la protezione dal sole e degli agenti atmosferici, ha applicazione diretta senza necessità di recepimento, a condizione che sia “evidente, anche attraverso la soluzione tecnologica utilizzata, la loro caratteristica di strutture leggere, non stabili, agevolmente amovibili, ad eccezione delle eventuali strutture fisse per il supporto e l’estensione della tenda.”

In Sicilia, le nuove disposizioni statali sono state inserite con identico contenuto all’art. 3 comma 1 della legge regionale 16/2016. In Umbria, applicazione diretta, nel rispetto delle disposizioni dell’art. 118, comma 5, legge regionale n. 1/2015.

Stato legittimo dell’immobile

In Emilia-Romagna, per la dimostrazione dello stato legittimo attraverso l’ultimo titolo, la condizione richiesta (ovvero che l’Amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi) si intende soddisfatta qualora sia il PdC che la Scia o la Cila (o i titoli equipollenti del passato) siano stati rilasciati/presentati attraverso la Modulistica uniforme regionale, o altra modulistica comunale che contenesse l’attestazione e la dimostrazione documentale dello stato legittimo dell’edificio, nel caso in cui la pratica edilizia presentata per i lavori che abbiano interessato l’intero immobile o unità immobiliare ricomprendesse anche i precedenti edilizi, quale documentazione allegata, ovvero indicasse gli estremi di tali atti già in possesso dell’amministrazione comunale. Per la dimostrazione stato legittimo attraverso pagamento sanzioni/tolleranze, la modifica nazionale non produce effetto sull’ordinamento regionale, in quanto la Lr n. 15/2013 contiene già delle previsioni equivalenti ai criteri di determinazione dello stato legittimo ora definiti a livello nazionale.

In Sicilia, applicazione diretta nell’ordinamento regionale in quanto l’art. 9 bis Dpr 380/2001 è stato recepito dinamicamente dalla legge regionale n. 16/2016.
In Umbria, applicazione diretta in quanto l’art. 139 bis della legge regionale n. 1/2015 ha un contenuto più ristretto rispetto all’art. 9 bis Dpr 380/2001, come modificato dal Decreto-legge 69/2024 e di conseguenza deve intendersi disapplicato.

Indicazioni applicative: cambi di destinazione d’uso nel Decreto Salva Casa

In Campania, per i mutamenti d’uso di singole unità immobiliari si fa riferimento:

• all’articolo 23 ter del dpr n. 380/2000 (salvo il secondo periodo del comma 3, riferito ad un intero immobile);
• al comma 5 dell’articolo 2 della lr. n. 19/2001, che prevede un livello ulteriore di semplificazione, come consentito dal primo periodo, co. 3, dell’articolo 23 ter, e va ad integrare le tipologie di attività edilizia libera previste dal TUE e dalla normativa regionale. Questo tipo di mutamento costituisce, infatti, attività edilizia libera.

Per i mutamenti d’uso di un intero immobile si fa riferimento:

• all’articolo 23 ter del dpr n. 380/2000, limitatamente al comma 1, che contiene definizioni di carattere generale, e al comma 3, secondo periodo, che fa salve le previsioni delle leggi regionali vigenti in Campania;
• ai commi 5, 6, 7 e 8 dell’articolo 2 della lr. n. 19/2001. In particolare, per le tipologie di mutamento di cui ai commi 6, 7 e 8, resta ferma la necessità del permesso di costruire. L’art. 10 del TUE prevede, infatti, la possibilità per la Regione di ampliare la casistica degli interventi assoggettati a PdC;
• al comma 6 dell’articolo 2 della lr. n. 13/2022, che sottopone a Scia alternativa al permesso di costruire le modifiche della destinazione d’uso, urbanisticamente rilevanti, con opere e senza opere.

Restano, in ogni caso, applicabili il comma 4 dell’articolo 2 della lr. n. 13/2022 e il comma 2 dell’articolo 27 della lr. n. 31/2021, che non contrastano con il comma 1, secondo periodo, dell’articolo 23 ter e prevedono un livello ulteriore di semplificazione: Queste previsioni individuano, infatti, una fattispecie di mutamento urbanisticamente non rilevante.

Analogamente, resta pienamente applicabile la disposizione di cui all’articolo 26 della lr. n. 31/2021, che prevede un livello ulteriore di semplificazione nella misura in cui stabilisce che non sono considerate varianti agli strumenti urbanistici comunali le modifiche alle destinazioni d’uso relative agli interventi interessanti gli immobili di proprietà pubblica.

Con riferimento ai titoli edilizi abilitativi:

1. Per il mutamento di destinazione d’uso di singole unità immobiliari, all’interno della stessa categoria funzionale, si fa riferimento all’articolo 23 ter, co. 1 quinquies, e quindi:
   • in caso di mutamento senza opere, o con opere di edilizia libera, occorre la Scia di cui all’art.19 della l. n. 241/1990;
   • in caso di mutamento con opere, occorre il titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al cambio d’uso, fermo restando che, per le opere riconducibili all’articolo 6 bis, si procede con Scia, anziché con Cila.
2. Per il mutamento di destinazione d’uso di singole unità immobiliari, tra le diverse categorie funzionali di cui all’articolo 23 ter, co. 1, lettere a), a-bis), b) e c) del TUE, si fa riferimento al comma 1 quinquies del medesimo articolo, salvo quanto previsto dal comma 5 dell’articolo 2 della lr. n. 19/2001 per il mutamento, senza opere, nell’ambito di categorie compatibili alle singole zone territoriali omogenee, che è liberamente attuabile.
3. Per il mutamento di destinazione d’uso di un intero immobile, all’interno della stessa categoria funzionale, si fa riferimento all’articolo 2, co. 6, della lr. n. 13/2022 (Scia alternativa a permesso di costruire), salve le ipotesi di cui all’articolo 2, commi 6, 7 e 8 della l. r. n. 19/2001, subordinate a permesso di costruire.
4. Per il mutamento di destinazione d’uso di un intero immobile, tra le diverse categorie funzionali (fattispecie non disciplinata dal TUE), si applica integralmente la disciplina regionale e, quindi, l’articolo 2, co. 6, della lr. n. 13/2022, fatte salve le ipotesi di cui ai commi 5, 6, 7 e 8 dell’articolo 2 della l. r. n. 19/2001.
5. Per il mutamento, con o senza opere, anche tra diverse categorie funzionali, che non genera incremento del fabbisogno degli standard urbanistici, si fa riferimento al comma 4 dell’articolo 2 della lr. n. 13/2022. Questo tipo di mutamento è liberamente attuabile, in quanto urbanisticamente non rilevante in Campania (come confermato anche dall’articolo 27 della lr. n. 31/2021).

In Emilia-Romagna, la definizione di mutamento senza opere è immediatamente operante e si estende a tutti gli interventi individuati nel Glossario unico delle opere edilizie realizzabili in regime di attività libera. Per quanto concerne le condizioni per il mutamento d’uso, la novella statale non apporta alcuna innovazione sul punto all’attuale disciplina regionale, rimanendo ferme le disposizioni settoriali e le previsioni di piano vigenti. La deroga standard non si estende anche alle dotazioni di standard e ai parcheggi prescritti dalla normativa di settore per le differenti tipologie di insediamento (per esempio commerciale e turistico-ricettivo) che devono continuare ad essere osservate; la medesima deroga opera in carenza di specifiche disposizioni della pianificazione urbanistica e territoriale che richiedano per l’ambito territoriale interessato apposite quote di aree a standard e parcheggi (anche in ragione di carenze pregresse).

Oneri di urbanizzazione nel Salva Casa

Sugli oneri di urbanizzazione, la Nota specifica che il reperimento e la cessione al Comune delle aree per dotazioni pubbliche e il pagamento degli oneri di urbanizzazione costituiscono due obblighi distinti e che pertanto l’esenzione dal reperimento di nuove aree a standard non comporta automaticamente l’esenzione dal pagamento del contributo di costruzione. Pertanto, la Regione invita i Comuni a continuare ad applicare il contributo di costruzione previsto per i cambi d’uso secondo quanto specificato dalla DAL n. 186 del 2018. Viene inoltre sottolineato che ciò vale per i mutamenti d’uso all’interno della medesima categoria funzionale (c.d. cambi orizzontali) sia di singola unità immobiliare che di intero immobile, per i quali il contributo è dovuto nel caso in cui il mutamento avvenga verso un uso che presenta un maggiore carico urbanistico.

Cambi di destinazione d’uso

Per cambi d’uso con/senza opere “verticali” primo piano fuori terra/seminterrati, nelle more dell’approvazione di una specifica disciplina edilizia regionale di recepimento, continuano a trovare applicazione le disposizioni di piano vigenti e i nuovi PUG possano continuare a regolamentare dette trasformazioni.
Il mutamento d’uso dell’intero immobile all’interno della stessa categoria funzionale è soggetto al rispetto sia delle normative di settore sia delle eventuali specifiche condizioni fissate dagli strumenti urbanistici e territoriali.

Salva Casa e titoli edilizi richiesti

Per i titoli edilizi richiesti, continuano a trovare applicazione le vigenti disposizioni della Lr n. 15 del 2013, la quale prevede:

• attività edilizia libera: “i mutamenti di destinazione d’uso non connessi a trasformazioni fisiche dei fabbricati già rurali con originaria funzione abitativa che non presentano più i requisiti di ruralità e per i quali si provvede alla variazione nell’iscrizione catastale mantenendone la funzione residenziale”;
• Cila: i mutamenti d’uso che non comportino incremento del carico urbanistico;
• Scia: mutamenti d’uso senza opere con aumento del carico urbanistico;
• rinvio al titolo edilizio previsto per l’intervento, nelle ipotesi di cambio d’uso con opere.

La Regione conferma quindi interamente l’attuale disciplina regionale circa i titoli edilizi cui è subordinato il cambio d’uso. Viene specificato che, indipendentemente dal titolo abilitativo richiesto, il cambio d’uso è vincolato al rispetto di tutta la disciplina dell’attività edilizia, di cui all’art. 9, comma 3, Lr 15/2013 (inclusa la normativa settoriale che specifichi condizioni e requisiti di ammissibilità dell’uso, anche in termini di dotazioni pubbliche e pertinenziali).

I mutamenti di destinazione d’uso in Liguria

In Liguria, la legislazione regionale vigente contenuta negli articoli 13 e 13 bis della legge regionale n. 16/2008 è coerente con i principi della legislazione statale, salvo per quanto riguarda la specifica disciplina introdotta dall’art. 23 ter con particolare riferimento ai mutamenti di destinazione d’uso di singole unità immobiliari tra diverse categorie funzionali (cd. “cambi verticali”). Fino ad eventuale adeguamento della legislazione regionale, tale disciplina statale trova diretta applicazione.

Per il mutamento di destinazione d’uso delle unità immobiliari poste al piano terreno o seminterrato, continuano a trovare applicazione le previsioni dell’art. 5 della legge regionale n. 24/2001 e dell’art. 3 della legge regionale n. 30/2019 nel rispetto dei presupposti e condizioni previste da tali disposizioni di natura speciale, in attesa di “acquisire puntuali indicazioni da parte del competente Ministero in merito al previsto intervento legislativo regionale richiesto per la disciplina di tali interventi da parte dei Comuni”.
La Regione in ogni caso afferma la necessità, ai fini della corretta applicazione della nuova disciplina sui cambi d’uso e di un eventuale intervento regionale in materia, di una apposita circolare esplicativa da parte del Ministero competente.

I mutamenti di destinazione d’uso in Sicilia

In Sicilia, applicazione diretta in quanto l’art. 23-ter Dpr 380/2001 è stato recepito dinamicamente dalla legge regionale n. 16/2016. In Umbria, i cambi d’uso sono disciplinati dall’art. 155 della legge regionale n. 1/2025, il quale non comprende le fattispecie introdotte nell’art. 23-ter Dpr 380/2001 dal Decreto-legge 69/2024. Pertanto, la normativa regionale dovrà essere integrata con la diretta applicazione dei commi da 1-bis a 1-quinquies dell’art. 23-ter novellato.

Tolleranze costruttive ed esecutive

In Emilia-Romagna, per le nuove tolleranze parametriche per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 e per le tolleranze minime vi è applicazione diretta del decreto-legge. Per le tolleranze di cantiere, la disciplina statale è priva di effetti innovativi dell’ordinamento regionale, che prevede già un’analoga disposizione, con l’unica specificazione limitativa secondo cui queste tolleranze, che la legge regionale riferiva genericamente a processi edilizi eseguiti “nel passato”, ora vedono un orizzonte temporale limitato alla data del 24 maggio 2024.

Per le tolleranze in zone sismiche, la disciplina opera direttamente. La novità normative, infatti, innovano l’ordinamento regionale previgente che sottoponeva ad autorizzazione in sanatoria tutti gli interventi realizzati in assenza o in difformità dal titolo abilitativo sismico, prevedendo anche il deposito sismico e le verifiche per gli interventi privi di rilevanza per la pubblica incolumità ai fini sismici (Ipripi) ex post, quantomeno per quanto riguarda le tolleranze costruttive. Viene inoltre specificato che non è da trascurare l’ulteriore importante semplificazione per la quale, sia la circostanza che l’autorizzazione sismica si è formata per silenzio-assenso, sia la conclusione del termine perentorio per lo svolgimento dei controlli sulle pratiche oggetto di deposito sismico e di quelle che costituiscono Ipripi, senza richieste istruttorie o altre determinazioni negative, sono attestate direttamente dal tecnico abilitato.

Per quanto riguarda la rilevanza paesaggistica delle tolleranze:

• tolleranze del 2% e nuove tolleranze percentuali: esenzione autorizzazione paesaggistica;
• tolleranze di cantiere: la disciplina non si applica per gli immobili soggetti a vincoli culturali o paesaggistici.

Tolleranze costruttive ed esecutive in Liguria, Sicilia e Umbria

In Liguria, la nuova disciplina delle tolleranze opera direttamente. Per le tolleranze di cantiere, la disciplina non si applica per gli immobili soggetti a vincoli culturali o paesaggistici.
In Sicilia, le novità introdotte sono applicabili direttamente in quanto l’art. 34-bis Dpr 380/2001 è stato recepito dinamicamente dalla legge regionale n. 16/2016.
In Umbria, la Regione disciplina le tolleranze costruttive con l’art. 147-bis della legge regionale n. 1/2015 che contiene solo parzialmente quanto previsto dall’art. 34-bis Dpr 380/2001, come modificato dal Decreto-legge n. 69/2024. Di conseguenza la previsione regionale si ritiene disapplicata e le norme contenute nell’art. 34-bis trovano diretta applicazione.

Recupero sottotetti

Campania

L’articolo 2 bis, co. 1 quater, del dpr n. 380/2001, come novellato dalla legge n. 105/2024, si applica integralmente. La disciplina regionale vigente in Campania risulta più favorevole della disciplina nazionale e resta pienamente applicabile per espressa previsione dell’articolo 2 bis, co. 1 quater, del TUE.
In applicazione della normativa regionale:

1. Nei Comuni che hanno già approvato il PSU: Al fine di perseguire gli obiettivi di rigenerazione urbana e limitazione del consumo di suolo, è consentito il recupero con destinazione d’uso non solo residenziale, ma anche terziaria, turistico-recettiva, nonché commerciale se prevalente nell’edificio, alle condizioni indicate dai commi da 1 a 9 dell’articolo 43 quater della lr. n. 16/2004.
2. Nei Comuni che non hanno ancora approvato il PSU: In applicazione della disciplina transitoria contenuta nell’articolo 43 quater della lr. n. 16/2004, co. 10 e ss., è consentito il solo recupero abitativo dei sottotetti esistenti alla data del 25/08/2022 (ad eccezione di quelli ricadenti nei territori comunali esclusi ai sensi del comma 2 dell’articolo 1 della lr. n. 15/2000), alle condizioni indicate dai commi 4 e 12 dell’articolo 43 quater.

Gli interventi di recupero dei sottotetti sono classificati come ristrutturazione edilizia, ai sensi della lettera d), co. 1, dell’articolo 3 del dpr n. 380/2000, sono soggetti a Segnalazione Certificata d’Inizio Attività in alternativa a permesso di costruire e comportano la corresponsione del contributo di cui al comma 9 dell’articolo 43 quater della lr. n. 16/2004, nonché la monetizzazione degli standard. Gli articoli 3, 4 e 5 della lr. n. 15/2000 si intendono superati per effetto delle disposizioni contenute nei commi 4, 6, 8 e 9 del nuovo articolo 43 quater della lr. n. 16/2004.

Emilia-Romagna

In Emilia-Romagna, la disposizione nazionale non produce alcun effetto innovativo nell’ordinamento regionale. Il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti continua ad essere attuato secondo quanto previsto dalla Lr n. 11 del 1998, come modificata e integrata.

Liguria

Anche in Liguria, la nuova disposizione non produce effetti innovativi nell’ordinamento regionale. Di conseguenza continua a trovare applicazione la legge regionale n. 24/2001 nei casi e nei limiti dalla stessa previsti, nonché la disciplina urbanistica dei vigenti strumenti urbanistici comunali che regola tali interventi in applicazione e sostituzione della medesima normativa regionale.

Sicilia

In Sicilia, applicazione diretta nell’ordinamento regionale, in quanto contenuta nell’art. 2-bis Dpr 380/2001 il quale è stato recepito dinamicamente dalla legge regionale n. 16/2016.

Umbria

In Umbria, la modifica della normativa nazionale in tema di sottotetti è riconducibile al contenuto della norma regionale di cui all’articolo 156 della legge regionale n. 1/2015 il quale appare compatibile con il nuovo assetto normativo, tranne che per la limitazione temporale (esistenza dell’edificio al 31.12.2009) ed al richiamo alla destinazione d’uso dell’immobile (residenza e servizi), per i vani posti al piano sottotetto. Pertanto, l’art. 156 della normativa regionale soprarichiamata in materia di sottotetti continua a rimanere vigente nella sua formulazione salvo che per i riferimenti temporali e di destinazione d’uso, dei quali non si dovrà tenere conto.

Rimozione opere abusive/Alienazione immobili abusivi

In Emilia-Romagna, applicazione diretta della norma nazionale, nelle more dell’adeguamento della normativa regionale di riferimento (art. 13 Lr n. 23/2004). Viene tuttavia specificato che è necessaria la convocazione di una conferenza di servizi per l’acquisizione degli assensi, concerti o nulla osta comunque denominati delle amministrazioni competenti ai sensi dell’art. 17-bis L. 241/1990 sia perla valutazione di interessi pubblici che si oppongono alla demolizione sia ai fini dell’alienazione del bene e dell’area di sedime (comma 5).

In Liguria e in Sicilia, applicazione diretta. In Umbria, la legge regionale n. 1/2015 disciplina la materia nell’art. 143 che nei commi 3 e 8 contiene disposizioni non in linea con il nuovo art. 31 Dpr 380/2001. Ferma restando la validità della norma regionale, il suo contenuto è da intendersi integrato con la diretta applicazione dei commi 3 e 5 dell’articolo 31 del dpr 380/2001, con conseguente disapplicazione dei commi 3 e 8 dell’articolo 143 legge regionale n. 1/2015.

Le varie disposizioni regionali trattano anche aspetti applicativi su: casi particolare di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo, accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità, accertamento di conformità per difformità parziali e variazioni essenziali, variazioni essenziali immobili vincolati, interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, deroga requisiti igienico sanitari in attesa di riforma, destinazione di una parte dei proventi derivanti dalle sanzioni, strutture amovibili temporanee-covid 19, regolarizzazione abusi paesaggistico ante 12 maggio 2006.

Il riordino edilizio-urbanistico della Sardegna

In Sardegna, la Giunta Regionale ha approvato la Delibera n. 10/27 del 18 febbraio 2025, sul Riordino della normativa edilizia e urbanistica regionale. Il Ddl recepisce in maniera ragionata il disposto del decreto Salva Casa, integrando le parti utili con le esigenze della Sardegna e armonizzandolo con le norme contenute all’interno della legge regionale vigente (n. 23 del 1985). In particolare, vengono recepiti gli elementi che vanno incontro alle necessità di chiarezza e semplificazione chieste dai cittadini, quelli che consentono loro di sanare piccole difformità edilizie derivanti da costruzioni non completamente conformi edificate nel passato.

La norma consente una radicale riqualificazione del tessuto urbano, soprattutto nei centri privi di identità e qualità del costruito, facilitando gli interventi di ristrutturazione edilizia (demolizione e ricostruzione) e permettendo ai proprietari di accedere ai bonus edilizi. Non è stato invece recepito l’abbassamento da 28 a 20 mq per gli alloggi minimi, mentre è consentita in modo limitato la possibilità di sanare locali con altezza di 2,40 metri in luogo dei 2,70 prescritti.

Pubblicato il 5 dicembre 2024 – Aggiornato il 6 e il 21 febbraio 2025