Quali tolleranze sono consentite nella fusione di unità immobiliari?

Sul tema delle tolleranze costruttive e della fusione di diverse, distinte unità immobiliari si è pronunciato il Tar Sicilia (Catania), con la sentenza n. 1097 del 1° aprile 2025, che ha accolto il ricorso per l’annullamento del provvedimento che rigettava una Cila in sanatoria (Cila Unica) e, successivamente, una Scia, per aver realizzato, in assenza del prescritto titolo abilitativo:

1. l’accorpamento delle unità immobiliari distinte;
2. la copertura a chiusura del vano pozzo luce di circa mq. 10 realizzata con pannelli in cartongesso sovrastati da onduline in lamiera;
3. l’incremento di volumetria derivante dall’utilizzo del vano così ricavato ad uso magazzino.

Fusione di unità immobiliari: il provvedimento di demolizione

In particolare, sul punto 2, il provvedimento di demolizione era motivato sulla considerazione che la chiusura del pozzo luce costituiva aumento di superficie utile e di volume dell’unità immobiliare, poiché era utilizzata come accesso al locale W.C. e pertanto non rientrava tra le opere previste dall’art. 20 comma 7 della legge regionale siciliana n. 4 del 16 aprile 2003, che recita: “I proprietari di edifici regolarmente realizzati adibiti esclusivamente ad attività commerciali o produttive possono regolarizzare, previa richiesta di autorizzazione, le opere eseguite per l’adeguamento degli stessi edifici a sopravvenute norme di sicurezza e/o igienico-sanitarie con il limite del 10 per cento della superficie utile inizialmente assentita e per un massimo di sessanta metri quadri”.

Inoltre, l’intervento è stato ritenuto abusivo in quanto “la tolleranza di cantiere del 3% (allo stato attuale 2%), ai sensi dell’art. 34-bis, comma 3 del dpr n. 380/2001, non è consentita per sanare interventi realizzati in data successiva all’ultimazione dell’immobile”.

La disciplina del Salva Casa

Sul tema delle tolleranze consentite, la nuova disciplina introdotta dal cd. decreto Salva Casa (decreto-legge n. 69 del 29 maggio 2024, convertito dalla legge n. 105 del 24 luglio 2024) consente in via generale il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze consentite sono:

1. del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
2. del 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
3. del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
4. del 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
   • d-bis. del 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

La fusione di unità immobiliari senza tutela: le tolleranze esecutive

Al di fuori di questi casi specifici elencati nel comma 1-bis del nuovo art. 34-bis del dpr n. 380 del 6 giugno 2001(Testo unico dell’edilizia, Tue), limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela storico-culturale-paesaggistica, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Il comma 3 del art. 34-bis Tue dispone che “Le tolleranze esecutive realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali”.

Il caso in esame

Nel caso in esame, i ricorrenti avevano richiesto con la Scia l’accertamento di conformità per l’utilizzo a locale deposito del vano risultante dalla copertura del pozzo luce, cosicché l’incremento di volumetria (superficie coperta di mq. 3,81), anche a voler considerare l’area di sedime risultante dalla demolizione del bagno (mq. 2,40), sarebbe stato comunque inferiore al 10% della superficie utile originaria adibita ad attività commerciale. Inoltre l’incremento di volumetria sarebbe stato compatibile con l’art. 20, comma 7, della legge regionale siciliana n. 4/2003, poiché risultava funzionale all’adeguamento alle norme igienico-sanitarie vigenti che impediscono l’apertura diretta di un vano W.C. verso gli ambienti fruibili. Infine, la copertura del pozzo luce non sarebbe configurabile tra i pergolati o pergotende, poiché ben diversa per tipologia e caratteristiche.

Il ricorso è stato ritenuto fondato dal Tar Catania, che sulla questione della riconducibilità della chiusura del pozzo luce nell’ambito delle opere previste dalla legge regionale ha dato ragione alla tesi del ricorrente, secondo il quale l’intervento vi rientrava poiché la superficie totale era utilizzata per disimpegnare l’accesso al W.C., in ottemperanza alle norme igienico-sanitarie vigenti.

Secondo il Tar Catania, era sbagliata l’interpretazione del Comune, per il quale l’intervento edilizio in esame era divenuto obbligato a seguito della fusione delle due unità immobiliari e non per sopravvenute norme sanitarie. La disposizione di legge, invece, deve essere intesa in senso dinamico e funzionale: la norma non presuppone l’immodificabilità delle preesistenze edilizie, limitandosi ad ancorare la possibilità di adeguamento per gli “edifici regolarmente realizzati adibiti esclusivamente ad attività commerciali o produttive”.

La decisione

Data la regolarità dell’intervenuta fusione delle unità immobiliari, con destinazione d’uso ad attività commerciale, la necessità di adeguamento alla “sopravvenienza di norme di sicurezza e/o igienico-sanitarie” deve essere valutata sulla base di tale mutata (e legittima) nuova conformazione edilizia e non già sulla statica e originaria consistenza edilizia.

Sulla base di tali considerazioni, l’ordinanza di demolizione impugnata, pur essendo legittima, è stata dichiarata definitivamente inefficace con riferimento alla fusione delle unità immobiliari, e con efficacia condizionata all’esito di ulteriori verifiche da parte della PA, con riferimento alla chiusura del pozzo luce.