Il Salva Casa non salva le finte pergotende

Chi volesse allestire su un terrazzo una “pergotenda” dotata di chiusure scorrevoli in plastica, capace di trasformare lo spazio esterno in un ambiente abitabile, magari climatizzato, pensando che tale intervento sia stato “liberalizzato” dal cd. decreto Salva Casa, farebbe bene a tener conto di quanto afferma sulle finte pergotende la Corte di Cassazione penale, Sez. III, nella sentenza n. 29638 del 22 agosto 2025:

“In tema di reati edilizi, non rientrano nella nozione di pergotenda di cui all’art. 6, comma 1, lett. b-ter), dpr n. 380 del 6 giugno 2001, come novellato dall’art. 1, comma 1, lett. a), decreto-legge n. 69 del 29 maggio 2024, convertito con modificazioni dalla legge n. 105 del 24 luglio 2024, i manufatti leggeri che implicano la creazione di uno spazio chiuso idoneo a determinare la trasformazione urbanistico-edilizia del territorio e soggetti, come tali, a regime autorizzatorio“.

Salva Casa e “finte pergotende”: le condizioni

Per fare a meno del regime autorizzatorio, la pergotenda deve essere:

• funzionalmente destinata alla sola protezione dal sole e dagli agenti atmosferici;
• strutturalmente costituita esclusivamente da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili;
• addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera;
• non deve determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso con conseguente variazione di volumi e di superfici;
• deve avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e si armonizzi alle preesistenti linee architettoniche.

Se manca una sola di queste condizioni, la pergotenda non può essere in “edilizia libera” bensì rappresenta una costruzione edilizia necessitante di titolo abilitativo. La “vera” pergotenda è una struttura leggera diretta a soddisfare esigenze che, seppure non precarie, risultano funzionali solo a una migliore vivibilità degli spazi esterni di un’unità già esistente, tipo terrazzi e giardini, poiché essenzialmente finalizzate ad attuare una protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.

Quando si è davanti a una nuova costruzione

In pratica, la pergotenda è una tenda, realizzata in un materiale retrattile, con elementi accessori leggeri di sezione esigua, eventualmente imbullonati al suolo purché facilmente disancorabili, necessari al sostegno e all’estensione della tenda stessa.

La creazione di nuovi spazi chiusi o comunque di un nuovo ambiente stabile o l’incremento di superfici o di nuovo volume abitabile, con chiusura totale di due pareti, e una copertura di plastica spessa e con l’utilizzo di pilastrini di dimensioni non trascurabili, determinando il mutamento della destinazione d’uso del terrazzo, rendono la pergotenda una nuova costruzione, cioè un organismo edilizio rilevante comportante trasformazione del territorio e perciò necessitante del permesso di costruire.

Il decreto “Salva Casa”, ricorda la Cassazione, non incide su tali principi, non potendo sanare interventi che comportino un effettivo aumento volumetrico. Gli interventi qualificati come attività in edilizia libera dal decreto-legge 69/2024 riguardano sì tende, pergotende e vetrate panoramiche amovibili (VEPA), ma in ogni caso la struttura non deve determinare la creazione di spazi chiusi e deve avere un impatto visivo minimo.

I requisiti consolidati dalla giurisprudenza

Il caso trattato nella sentenza riguardava il ricorso di un proprietario che era stato condannato dal Tribunale per reato edilizio, per aver violato il regolamento edilizio del Comune avendo realizzato su un terrazzo in un centro storico di una struttura metallica di oltre cinque metri per tre, addossata ai muri per due lati e chiusa completamente per gli altri due, sormontata da una copertura a scorrimento in materiale plastico, con un’altezza superiore ai 2,5 metri consentiti. La Cassazione ha confermato la decisione del giudice di merito, in base alla giurisprudenza consolidata che ha definito precisi requisiti, affinché una pergotenda rientri nell’edilizia libera, che in conclusione riassumiamo schematicamente:

• funzione principale: protezione dal sole e dagli agenti atmosferici;
• struttura: leggera, temporanea, come tende retrattili o elementi mobili e regolabili, con eventuali parti fisse di sostegno non rigide;
• spazi stabilmente chiusi: no;
• aumenti di volume o superficie: no;
• mutamento di destinazione d’uso: no;
• impatto edilizio stabile e permanente: no;
• impatto visivo: minimo.