Decreto Salva Casa: il MIT sceglie le FAQ al posto della circolare attuativa

Il Decreto Salva Casa è nato con l’intenzione dichiarata di semplificare le procedure amministrative, al fine di favorire la ripartenza del mercato immobiliare, offrendo soluzioni pratiche per la regolarizzazione degli abusi formali, limitanti, di fatto, la libera commerciabilità degli immobili. Sin da subito, tuttavia, il provvedimento ha stentato a decollare per una serie di criticità interpretative, che ne hanno fortemente limitato, per non dire sostanzialmente bloccato, il recepimento e l’attuazione su tutto il territorio nazionale. Per questo motivo, il Ministero dei Trasporti ha pubblicato un documento, anticipando tramite FAQ le linee guida interpretative sul Salva Casa (peraltro appena pubblicate, qui l’articolo di lancio) Ma non mancano le polemiche.

L’origine di un impegno, per ora, non mantenuto

La situazione di stallo determinatasi per effetto:

• della tecnica legislativa adottata dal legislatore, ossia quella del rinvio per relationem ad una serie di disposizioni, tutte aventi pari rilevanza in materia edilizia ed urbanistica, che ha determinato una sostanziale disorganicità espositiva e contenutistica all’interno del Salva Casa;
• le difficoltà conseguenti alla forma di normazione preferita (ancora una volta, la decretazione d’urgenza, ad iniziativa dell’esecutivo, in luogo di quella, certamente più completa, del decreto legislativo, su legge delega del Parlamento);
• gli ostacoli derivanti dalla mancanza (tuttora perdurante) di una modulistica aggiornata ed uniformemente adottata sull’intero territorio nazionale;
• il differente recepimento a livello locale, conseguenza della potestà concorrente regionale;
• la mancanza, in diverse regioni, di alcune definizioni rilevanti ai fini dell’applicazioni del Salva Casa (vedi Abruzzo e Molise che non hanno adottato una univoca definizione di “variazione essenziale”),

Tutte queste criticità evidenziate, hanno indotto tutti i soggetti interessati, a vario titolo, ad invocare un intervento chiarificatore del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti che, in qualche modo, fornisse indicazioni univoche su come applicare l’assetto normativo conseguente alla conversione in legge del Salva Casa.

Ci si attendeva, a detti fini, una circolare attuativa, anticipata peraltro dallo stesso Ministro, che potesse autorevolmente sgombrare il campo dalle perplessità evidenziate (invero, solo alcune di quelle implicate dalla legge 109/2024). Ed invece, con grande sorpresa degli addetti ai lavori, il 28 gennaio 2025, il MIT ha pubblicato una serie di risposte alle FAQ (Frequently Asked Questions, ossia domande frequenti), prima ancora che le domande stesse fossero poste, al fine di anticipare il contenuto (non della circolare attuativa invocata, ma) delle linee guida di prossima adozione, da parte del dicastero competente.

Il valore delle FAQ ministeriali sul Decreto Salva Casa

Sgombriamo subito il campo da un equivoco: le FAQ di fresca pubblicazione, ad avviso di chi scrive, non hanno valore di fonte normativa, né primaria né secondaria, né, tantomeno, di interpretazione vincolante, in quanto, per loro stessa natura, hanno la sola funzione di chiarire come, ad avviso del Ministero, sia opportuno intendere una determinata disposizione, ovvero quale interpretazione testuale sia preferibile rispetto ad un’altra, magari di segno contrario.

Resta, poi, davvero difficile, comprendere il perché si sia sentito il bisogno di fare precedere l’emanazione delle linee guida interpretative vere e proprie (che, a questo punto, non potranno che essere una sostanziale duplicazione, magari più approfondita, ma certamente coincidente nella sostanza, delle FAQ), da un documento con funzioni meramente anticipatorie.

Ciò posto, l’elaborato del MIT, comprende, nella sua struttura, nove punti distinti e separati, con esclusione di ogni riferimento all’ambito dell’edilizia libera, che pure non pare esente da criticità, ognuno dedicato ad una particolare specificità, all’interno dei quali il MIT espone un problema, rappresenta sinteticamente il dettato del Salva Casa rispetto ad esso, ed indica cosa conterranno, sul punto, le linee guida.

FAQ Salva Casa: gli ambiti individuati

Come anticipato, i punti principali rispetto ai quali Ministero dei Trasporti è intervenuto sono nove, e sono così individuati:

Stato legittimo e verifica dei titoli pregressi

In proposito, sinteticamente, il testo licenziato contiene il seguente assunto: posto che per effetto della previsione del Salva Casa, il privato può rappresentare lo stato legittimo dell’immobile a partire dall’ultimo intervento eseguito, purché il Comune abbia già verificato la regolarità dei titoli precedenti, nelle linee guida sarà chiarito che detta verifica da parte della pubblica amministrazione potrà essere presunta, a condizione che nella modulistica relativa all’ultimo intervento realizzato, l’interessato abbia debitamente indicato gli estremi dei titoli pregressi. Secondo tale impostazione, sarà potenziato il legittimo affidamento del privato rispetto all’operato dell’ufficio tecnico del Comune competente, che, durante le verifiche precedenti, non abbia mai sollevato censure rispetto ai titoli esaminati. Rilevante notare che detto meccanismo si applica a tutti i titoli, sia a quelli rilasciati, sia a quelli formatisi a seguito di silenzio assenso.

Utilizzo delle nuove procedure per finalità multiple

Sul punto, rispetto a quanto contenuto nel Salva Casa circa la possibilità di presentare un’unica istanza, sia per effettuare il cambio d’uso, che per effettuare le opere edilizie funzionali alla nuova destinazione dell’immobile, con il rilascio di un unico titolo, si chiarisce che nelle linee guida sarà prevista la possibilità attivare un procedimento a finalità multipla per tutti gli obiettivi di trasformazione edilizia previsti dal decreto legge 69/204.

Immobili vincolati ed applicazione della sanatoria semplificata di cui all’articolo 36 bis d.P.R. 380/01

Il Salva Casa ha consentito ai cittadini di presentare agli uffici comunali un’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica anche nei casi di interventi implicanti aumento di volumi o superfici su immobili vincolati, con un meccanismo che alcune Soprintendenze, basandosi sulle rigorose previsioni contenute nel decreto legislativo 42/2004, non hanno, di fatto, recepito, paralizzando, così, l’azione dei comuni. Le linee guida ribadiranno, invece, la piena operatività della sanatoria disciplinata nel nuovo articolo 36-bis, comma 4 del d.P.R. 380/01, la cui (nuova) procedura prevede che, per gli immobili vincolati, il proprietario o l’avente titolo presenti un’unica istanza di sanatoria al SUE competente, che provvederà ad inoltrare la richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria alle amministrazioni preposte, anche nell’ipotesi in cui la difformità abbia determinato aumenti di volumi e superfici. La tempistica della procedura è cadenzata dalla legge ed alla regola del silenzio-assenso.

Regolarizzazione delle varianti ante 1977 (entrata in vigore della Legge Bucalossi)

Per quanto riguarda la procedura di regolarizzazione delle parziali difformità relative ad opere eseguite ante ’77, ossia precedenti all’entrata in vigore della Legge Bucalossi, introdotta dal Salva Casa, le linee guida chiariranno, si legge nella FAQ, che è sufficiente che le varianti da regolarizzare siano state eseguite nell’ambito dei lavori assentiti da un titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977, anche se le stesse siano state realizzate in epoca successiva. Gli aspetti maggiormente rilevanti sono due: il primo, riguarda il fatto che gli uffici comunali saranno esonerati dall’effettuare ogni verifica inerente alla conformità alla disciplina edilizia ed urbanistica (con apparente affinità agli effetti di un vero e proprio condono); il secondo, riguarda gli aspetti sanzionatori, di assoluto favore (assimilabile a quello già previsto per l’accertamento di conformità degli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA), che prevedono l’irrogazione di una sanzione ricompresa tra i 1.032 e i 10.328 euro.

Tolleranze ed immobili

In proposito, e con riferimento espresso all’incremento delle tolleranze costruttive ante 24 maggio 2024, nelle linee guida si leggerà che le nuove soglie (dal 2% al 6%, in base alla superficie interessata), potranno essere applicate anche sugli immobili vincolati.

Sanzioni applicabili alle nuove procedure in sanatoria

In relazione all’efficacia della SVIA in sanatoria per la regolarizzazione delle parziali difformità e delle variazioni essenziali, che il Sava Casa subordina al pagamento di sanzioni pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dall’Agenzia delle entrate, in ogni caso ricompreso tra i 1.032 e i 10.328 euro se l’intervento risponde alla doppia conformità “semplificata”, e tra i 516 e i 5.164 euro se l’intervento risponde invece alla doppia conformità “tradizionale”, le linee guida forniranno indicazioni ai Comuni per una corretta determinazione della misura degli importi da versare. Laddove il Comune ritenga che l’intervento non abbia determinato un aumento del valore venale dell’immobile, potrà essere applicata una sanzione pari al minimo edittale, senza interessare l’Agenzia delle entrate. Negli altri casi, viceversa, le sanzioni, sulla base della modulistica in corso di adozione, saranno irrogate e versate in due distinti momenti: un acconto sul totale della sanzione al momento della presentazione dell’istanza di SCIA in sanatoria; il conguaglio a saldo, all’esito della determinazione dell’incremento del valore venale, ad opera dell’Agenzia delle entrate.

Mutamento della destinazione d’uso – specifiche condizioni ed oneri di urbanizzazione

Sul punto, ad integrazione delle semplificazioni introdotte dal Salva Casa, nella FAQ si legge che la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni per consentire i mutamenti della destinazione d’uso, dovrà essere esercitata facendo specifico riferimento alle previsioni già in vigore a livello comunale, e mediante disposizioni adottate dopo l’entrata in vigore del decreto legge 69/2024. Ciò per evitare mutamenti non coerenti con il regime introdotto dalla riforma, limitando, dunque, la discrezionalità degli enti locali. Non dovuti, inoltre, gli oneri di urbanizzazione primaria, il cui versamento, in un contesto già urbanizzato, già dotato di strade, illuminazione e fognature, si risolverebbe in una mera duplicazione di costi a carico del richiedente, senza utilità per il Comune.

Sottotetti

Nelle FAQ si legge, in proposito, che le semplificazioni introdotte dal Salva Casa, potranno essere operanti anche in quelle Regioni già intervenute, o che interverranno, con proprie disposizioni a regolare gli interventi di recupero dei sottotetti, anche se la disciplina regionale dovesse disciplinare solo parzialmente il recupero dei sottotetti.