Escussione della fideiussione negli immobili da costruire

Il D.Lgs. n. 122/2005, intitolato “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”, agli articoli 2 e 3 si occupa di disciplinare le caratteristiche del rilascio e le modalità di escussione della garanzia fideiussoria che il costruttore deve consegnare all’acquirente all’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire.
Queste norme contribuiscono a identificare in modo decisivo la causa concreta della garanzia rilasciata in favore dei promittenti compratori, ovvero quella di tornare in possesso delle somme anticipate nel caso in cui il costruttore non provveda al trasferimento della proprietà, o di altro diritto reale sull’immobile da costruire, per essere insorta una delle situazioni di crisi definite dallo stesso legislatore.

Escussione e Cassazione

La fattispecie sottoposta all’attenzione della Corte di Cassazione prende origine da un ricorso depositato da un privato (promittente acquirente), per ottenere la restituzione delle somme corrisposte in esecuzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, successivamente risolto per inadempimento della controparte (promittente venditrice).
A seguito dal recesso dal contratto preliminare, il ricorrente aveva richiesto l’escussione della fideiussione, rilasciata ai sensi del D.Lgs. n. 122/2005, alla quale la compagnia assicuratrice si era opposta.

La decisione n. 21792 del 29 agosto 2019 e le motivazioni

Con la decisione in commento, la Corte di Cassazione stabilisce che l’articolo 3 del D.Lgs. n. 122/2005 impedisce l’escussione della polizza fideiussoria qualora il contratto preliminare sia risolto prima del verificarsi della situazione di crisi.
Secondo i Giudici, tale contratto deve continuare a produrre effetti almeno fino al momento del verificarsi della situazione di crisi, identificabile a seconda della procedura cui l’imprenditore è soggetto.
Diversamente ragionando, afferma la Corte, si consentirebbe al promittente compratore, non più legato da un preciso e valido vincolo contrattuale, di ottenere un indebito vantaggio dalla situazione di crisi del promittente venditore. A prescindere dalle ragioni che hanno determinato lo scioglimento del contratto preliminare.

Una decisione della Cassazione parzialmente difforme

Rispetto alla decisione sopra richiamata, esiste però un contrasto giurisprudenziale. Con la sentenza n. 11761/2018, infatti, la Corte di Cassazione aveva interpretato in modo differente una situazione simile a quella sopra richiamata.
In questa decisione, la Cassazione aveva ritenuto non rilevante, rispetto all’escussione della garanzia, la persistente vigenza dell’efficacia del contratto preliminare. È stato anzi rilevato che al momento di escutere la cauzione, il contratto preliminare non deve più produrre alcun effetto. Per avere il promittente compratore inteso recederne, o l’organo della procedura concorsuale non manifestato la volontà di subentrarvi.