Distanze minime tra edifici: possono essere inferiori solo con apposito piano urbanistico

La Corte di Cassazione civile, sez. II, con l’Ordinanza n. 236 del 4 gennaio 2024, ribadisce che le distanze minime tra edifici possono essere inferiori a quelle indicate nell’art. 9 del decreto del Ministro dei Lavori pubblici n. 1444 del 2 aprile 1968. Questo però può avvenire solo con apposito piano particolareggiato o di lottizzazione esteso alla intera zona, finalizzato a rendere esecutive le previsioni dello strumento urbanistico generale.

La pronuncia riguarda un ricorso contro la condanna alla demolizione o all’arretramento di alcuni fabbricati eretti in violazione della distanza minima di 10 metri da pareti finestrate di altri edifici. A motivare il ricorso c’è il fatto che i fabbricati erano stati realizzati in una zona per la quale le n.t.a. comunali prevedevano distanze inferiori da quelle stabilite dal dm n. 1444/1968.

Distanze minime tra edifici: i casi in cui possono essere inferiori

La Corte di Cassazione ha confermato le sentenze di merito sulla base del consolidato orientamento di legittimità in tema di distanze tra costruzioni, che assegna all’art. 9, comma 2, dm n. 1444/1968, efficacia di legge dello Stato, “sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica” (Cass. civ. sez. Unite n. 14953/2011).

Sono dunque ammesse distanze inferiori, agli effetti dell’articolo 9, terzo comma, del citato decreto, soltanto a condizione che si approvi un apposito piano particolareggiato o di lottizzazione esteso alla intera zona. Esso va finalizzato a rendere esecutive le previsioni dello strumento urbanistico generale, contenente le disposizioni planivolumetriche degli edifici previsti nella medesima zona e avente ad oggetto la realizzazione contestuale di “gruppi di edifici“. E cioè di una pluralità di nuovi fabbricati.

Resta perciò estranea a tale fattispecie l’ipotesi della realizzazione di un unico nuovo fabbricato che si inserisca nel contesto di un isolato già edificato.