Detrazioni fiscali e abusi edilizi, la disciplina della sanatoria dopo il Decreto Semplificazioni

Le agevolazioni e detrazioni fiscali, compresi il bonus ristrutturazioni, il Sismabonus e il Superbonus del 110%, sono condizionate alla conformità delle opere edilizie oggetto di intervento (art. 4 Dm Finanze 41/1998) e quindi sono escluse in tutti i casi di abusi edilizi. Resta però la possibilità di sanare l’illecito tramite l’accertamento di conformità. L’art. 49 comma 1 del Testo unico dell’Edilizia, Tue (Dpr n. 380/2001) è esplicito nel prevedere che gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Gli abusi edilizi più tipici e relative sanzioni, previsti dal Tue sono:

• lavori di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità. Ordinanza comunale di demolizione dell’abuso a spese dei responsabili (in primis il proprietario) e ripristino dello stato dei luoghi (se impossibile, sanzione pecunaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile);
• interventi eseguiti in parziale difformità  dal permesso di costruire. Rimozione o demolizione degli abusi edilizi o sanzione pecuniaria;
• interventi eseguiti in base a permesso annullato. Rimozione dei vizi delle procedure amministrative e la restituzione in pristino oppure sanzione pecuniaria pari al valore venale delle opere o loro parti abusivamente eseguite, con gli effetti del permesso di costruire in sanatoria.

Le modifiche del Decreto Semplificazioni in materia di abusi edilizi

Le modifiche al Tue apportate dal Decreto Semplificazioni (decreto-legge n. 76 del 16 luglio 2020, convertito dalla Legge n. 120 dell’11 settembre 2020), per quanto riguarda la disciplina degli abusi edilizi, hanno interessato tre aspetti:

1. lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità  immobiliare (comma 1-bis all’art. 9-bis),
2. tolleranze costruttive (nuovo art. 34-bis),
3.  demolizione delle opere (nuovo testo dell’art. 41).

1) Stato legittimo dell’immobile o dell’unità  immobiliare

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità  immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità  immobiliare. Integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità  immobiliare. Integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Tali disposizioni si applicano anche nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

2) Tolleranze costruttive

Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità  immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo. Per gli immobili non sottoposti a tutela paesaggistica, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità  geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi. A condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità  dell’immobile. Le tolleranze esecutive realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

3) Demolizione delle opere

In caso di mancato avvio delle procedure di demolizione entro il termine di 180 giorni dall’accertamento dell’abuso, la competenza è trasferita all’ufficio del prefetto che provvede alla demolizione avvalendosi degli uffici del comune nel cui territorio ricade l’abuso edilizio da demolire, per ogni esigenza tecnico-progettuale. Per la materiale esecuzione dell’intervento, il prefetto può avvalersi del concorso del Genio militare. Entro lo stesso termine, i responsabili del comune hanno l’obbligo di trasferire all’ufficio del prefetto tutte le informazioni relative agli abusi edilizi per provvedere alla loro demolizione.

L’accertamento di conformità (articoli 36 e 37 Tue)

Entro i termini fissati dall’ordinanza di demolizione o per il ripristino dello stato dei luoghi o fino alla all’irrogazione delle sanzioni amministrative, è possibile richiedere la sanatoria degli abusi edilizi tramite l’accertamento di conformità. Che si riferisce agli interventi realizzati:

• in assenza di permesso di costruire, o in difformità  da esso,
• in assenza di segnalazione certificata di inizio attività  o in difformità  da essa.

Il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità). Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale deve pronunciarsi con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento di un’oblazione.

Sanatoria e agevolazioni fiscali (art. 50 Tue)

La presentazione all’amministrazione finanziaria, contestualmente all’atto da registrare, della copia conforme del provvedimento di sanatoria, entro 6 mesi dalla sua notifica, a pena di decadenza dai benefici, è condizione per accedere alle agevolazioni tributarie. In mancanza del provvedimento definitivo di sanatoria, per conseguire in via provvisoria le agevolazioni, deve essere prodotta, sempre al momento della registrazione dell’atto, copia della domanda di permesso in sanatoria presentata al comune. Con la relativa ricevuta rilasciata dal comune stesso. Il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalla normativa, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza.