Salva Casa, come cambia la destinazione d’uso

La disciplina del d.P.R. n. 380/2001 è stata modificata dal d.l. 69/2024 cosiddetto “Salva Casa”, convertito in legge, e ora prevede un regime semplificato per i mutamenti di destinazione d’uso la cui disciplina precedente aveva portato a numerosi interventi giurisdizionali, non sempre coerenti tra loro.

Destinazione d’uso: le modifiche del decreto Salva Casa

L’intervento normativo del d.l. n. 69/2024 ha portato interessanti modifiche anche al d.P.R. n. 380/2001 e, per quanto di interesse, ha modificato la disciplina del cambio di destinazione d’uso, semplificandola. In particolare, infatti, la lettera c, comma 1, dell’art. 1, d.l. n. 69/2024, prevede:

• il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi in regime di edilizia libera;
• la modifica della disciplina afferente al mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante al fine di agevolare i cambi di destinazione d’uso di singole unità immobiliari senza opere mediante l’introduzione di nuove fattispecie in cui detto mutamento è consentito previa segnalazione certificata di inizio attività

Il mutamento di destinazione d’uso

Il primo dei segnalati interventi interviene integrando l’articolo 23ter d.P.R. n. 380/2001 di disciplina del mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, mediante la modifica del comma 1 e l’inserimento dei commi da 1bis a 1quinquies. Il mutamento di destinazione d’uso viene considerato urbanisticamente rilevante se determina il passaggio tra le diverse categorie funzionali individuate (residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale).

In particolare, sono apportate le seguenti modifiche alla disciplina sul mutamento della destinazione d’uso prevista dall’art. 23ter d.P.R. n. 380/2001:

• al comma 1bis, si ammette il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale (salvo il rispetto delle normative di settore e le previsioni più restrittive degli strumenti urbanistici comunali), ora a prescindere dall’esecuzione di opere edilizie;
• al comma 1ter, si ammettono mutamenti di destinazione d’uso – a prescindere dall’esecuzione di opere edilizie – tra categorie funzionali diverse purché si rispettino le indicazioni di dettaglio dei successivi commi 1quater e 1quinquies (salvo in ogni caso il rispetto delle normative di settore e le previsioni più restrittive degli strumenti urbanistici comunali);

Per la realizzazione degli interventi volti al mutamento della destinazione d’uso, il comma 1quinquies dell’art. 23ter d.P.R. n. 380/2001, come ora modificato, prevede i seguenti titoli abilitativi:

• per i mutamenti di destinazione d’uso senza opere, ovvero con opere in regime di edilizia libera, è necessario presentare una segnalazione certificata di inizio attività;
• per gli altri casi è necessario presentare lo stesso titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d’uso, ad eccezione dell’ipotesi di interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata per i quali si prevede la presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività;

Riflessioni conclusive

Si viene così a semplificare e chiarire il regime normativo di riferimento che, prima della novella legislativa, prevedeva, la necessità di richiedere il permesso di costruire quando il cambiamento riguardava il passaggio da una categoria funzionale all’altra (es. da commerciale a residenziale, da agricolo a turistico-ricettivo, etc.). Ad oggi, il testo si presenta secondo una disposizione meno articolata, che prevede la semplificazione anche dei titoli edilizi necessari per i mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti.