E’ vietato l’aumento del numero di edifici in caso di demolizione e ricostruzione

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 3549 del 19 aprile 2024, interviene sulla nozione di edificio, in una causa relativa alla concessione edilizia con cui era stata assentita la demolizione e ricostruzione di edifici, ritenuta in violazione della legge della Provincia Autonoma di Trento n. 13 del 1997, che, nel consentire le iniziative di demo-ricostruzione, esclude che possa essere ampliato il numero di edifici. I ricorrenti lamentavano l’impatto negativo dell’opera sulla visuale del panorama paesaggistico godibile dal loro immobile, e il conseguente deprezzamento del valore delle loro proprietà.

Demolizione e ricostruzione con aumento di edifici: il caso

Le controparti sostenevano che il progetto da loro presentato non violava il divieto, posto dal legislatore provinciale, di aumento del numero di edifici in caso di demo-ricostruzione, poiché non prevedeva la costruzione di due edifici, bensì di un unico edificio composto da due unità abitative aventi alcuni elementi tra loro in comune:

• un unico accesso al garage
• un’unica rampa di accesso al garage
• un unico garage in comune alle due abitazioni
• un unico sistema di riscaldamento
• un unico allaccio alla rete idrica e all’energia elettrica.

Di conseguenza, difettava l’indipendenza strutturale e funzionale delle due unità abitative.

Il Consiglio di Stato non mette in discussione che entrambe le costruzioni siano tra loro separate da strutture verticali che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto e che ciascuno dei due corpi di fabbrica abbia ingressi e scale autonome. Né l’indipendenza funzionale viene meno in considerazione delle strutture (segnatamente i vani interrati) e degli impianti che le due unità hanno in comune, dal momento che si tratta di strutture aventi carattere ancillare e che non condizionano significativamente la possibilità di godimento autonomo di ciascuno delle due parti della costruzione.

Le caratteristiche della nozione di “edificio”

Il fatto è che per ciascuna delle due unità abitative di cui era prevista la costruzione (che, pertanto, rappresentano distinti edifici), ricorrono le caratteristiche proprie alla nozione di “edificio”, come può essere rinvenuta alla voce 32, dell’allegato A, del regolamento edilizio-tipo di cui al Dpcm 20 ottobre 2016, “costruzione stabile, dotata di copertura e comunque appoggiata o infissa al suolo, isolata da strade o da aree libere, oppure separata da altre costruzioni mediante strutture verticali che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto, funzionalmente indipendente, accessibile alle persone e destinata alla soddisfazione di esigenze perduranti nel tempo”.

Inoltre, appare inesatto affermare che il progetto presentato dagli appellanti prevedesse la demolizione di due edifici, dal momento che la legnaia annessa al maso da demolire non può considerarsi un edificio essendo priva di indipendenza funzionale e rappresentando una pertinenza del maso medesimo.

Il ruolo della Commissione edilizia comunale

A queste considerazioni, si aggiunge il fatto che la norma di cui all’art. 106, comma 16, della Legge Provinciale di Trento n. 13/1997, è volta a limitare il consumo di suolo e a consentire la demo-ricostruzione solo in casi eccezionali, che impone di interpretare in modo stringente il divieto di aumentare il numero di edifici.

Per di più, nella procedura per il rilascio della concessione, non risulta acquisito il parere, obbligatorio per progetti di demolizione e ricostruzione di edifici, della Commissione edilizia comunale, indipendentemente dall’assoggettamento o meno dell’immobile da demolire, ovvero dell’area su cui il medesimo insiste, a tutela paesaggistica.

In conclusione, la concessione edilizia oggetto di giudizio viola il divieto fissato dalla normativa provinciale volto a evitare l’aumento di edifici nei progetti di demo-ricostruzione.