La demolizione dell’opera abusiva avviene anche se il bene è venduto a terzi in buona fede

Un problema piuttosto comune per chi acquista casa è quello di aver ricevuto (più o meno inconsapevolmente) un bene nel quale è stato perpetrato un abuso edilizio. La domanda più diffusa diventa quindi: è legittimo un ordine di demolizione dell’opera abusiva impartito a distanza di molti anni dalla sua effettiva realizzazione e se l’acquisto del bene è avvenuto da parte di terzi in buona fede? Purtroppo la risposta a questo quesito è affermativa, come è stato recentemente ribadito dalla Cassazione, sezione penale, con la sentenza n. 11171 depositata lo scorso 18 marzo.

Quando e come è possibile la demolizione dell’opera abusiva

Facendo un passo indietro è opportuno ricordare quando è possibile emettere ordine di demolizione di un’opera ai sensi dell’art. 31 del Testo Unico dell’Edilizia:

• in assenza del permesso di costruire
• in totale difformità dal permesso di costruire
• se sussistono le cosiddette “variazioni essenziali” rispetto al permesso di costruire (si veda la specificazione di cui all’art. 32 del TUE).

Ciò detto, salvo il caso eccezionale in cui l’Amministrazione ritenga di evitare la demolizione dell’immobile ormai entrato nel suo patrimonio per soddisfare interessi pubblici, il normale epilogo dell’abuso edilizio è rappresentato dalla demolizione del manufatto abusivo.

È opportuno altresì ricordare che, fino a quando scade il termine fissato nell’ordinanza di demolizione, i destinatari dell’ordinanza hanno il dovere di effettuare la demolizione, mentre, scaduto il predetto termine senza la spontanea demolizione, ciò comporta la perdita della proprietà su quel bene con conseguente sanzione pecuniaria ed obbligo di rimborsare l’amministrazione per le spese anticipate per la demolizione dell’opera.

Ordine di demolizione in sede penale: tra sanzione penale e sanzione amministrativa

Fatta questa premessa, la Cassazione, nel rigettare il ricorso del proprietario che tentava di annullare l’ordine di demolizione di un’opera abusiva, si è soffermata nell’evidenziare quale sia la “natura giuridica” dell’ordine di demolizione emesso dal Giudice Penale, e cioè se esso debba considerarsi una sanzione penale oppure una sanzione amministrativa.

I Giudici hanno avuto modo di precisare che l’ordine di demolizione dell’opera abusiva ha natura di sanzione amministrativa di carattere reale a contenuto ripristinatorio. Ne deriva che esso non si estingue per il decorso del tempo ex art. 173 c.p., atteso che quest’ultima disposizione si riferisce esclusivamente alle sole pene principali. Tale orientamento è stato ribadito in considerazione del fatto che le caratteristiche dell’ordine di demolizione escludono la sua riconducibilità anche alla nozione convenzionale di “pena” come elaborata dalla giurisprudenza della CEDU.

Difatti la demolizione, a differenza della confisca, non può considerarsi una “pena” ai sensi dell’art. 7 della CEDU, perché essa tende alla riparazione effettiva di un danno e non è rivolta nella sua essenza a punire per impedire la reiterazione di trasgressioni a prescrizioni stabilite dalla legge.

La demolizione può eseguirsi anche nei confronti di altri soggetti

Altro elemento da evidenziare nella motivazione data dal Collegio è che l’ordine demolitorio, diversamente dalla pena, oltre che per il decorso del tempo non si estingue nemmeno per morte del reo sopravvenuta alla irrevocabilità della sentenza, ma si trasmette agli eredi del responsabile (vedi, Consiglio di Stato, Sez. 6, n. 3206 del 30/05/2011) e dei suoi aventi causa che a lui subentrino nella disponibilità del bene.

È stato al riguardo precisato che:

1. l’operatività dell’ordine di demolizione non può essere esclusa dalla alienazione a terzi della proprietà dell’immobile, con la sola conseguenza che l’acquirente potrà rivalersi nei confronti del venditore a seguito dell’avvenuta demolizione
2. l’ordine di demolizione del manufatto abusivo è legittimamente adottato nei confronti del proprietario dell’immobile indipendentemente dall’essere egli stato anche autore dell’abuso, salva la facoltà del medesimo di far valere, sul piano civile, la responsabilità, contrattuale o extracontrattuale, del proprio dante causa
3. l’esecuzione dell’ordine di demolizione del manufatto abusivo impartito dal giudice a seguito dell’accertata violazione di norme urbanistiche non è esclusa dall’alienazione del manufatto a terzi, anche se intervenuta anteriormente all’ordine medesimo, atteso che l’esistenza del manufatto abusivo continua ad arrecare pregiudizio all’ambiente.

Conclude poi la Corte la sua motivazione di rigetto del ricorso affermando che la demolizione ordinata dal giudice penale costituisce atto dovuto, esplicazione cioè di un potere autonomo e non alternativo a quello dell’autorità amministrativa con il quale può essere coordinato nella fase di esecuzione.