Decreto Salva Casa e stato legittimo degli immobili: bocciate le linee guida del MIT

Dal Tar Lombardia arriva una prima sentenza discordante con le linee guida del MIT sul Decreto Salva Casa, per quanto riguarda lo stato legittimo. Il giudice amministrativo sottolinea la necessità che, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile, vi sia, da parte dell’amministrazione, un effettivo controllo circa la legittimità dei titoli pregressi.

La sentenza n.227 depositata dal Tar Lombardia il 25 gennaio 2025, sebbene resa a definizione di una controversia incardinata nel 2021, quindi di molto precedente sia alla pubblicazione del decreto Salva Casa (DL 69/2024), che a quella delle conseguenti Linee Guida del MIT, per favorire l’uniformità nell’applicazione concreta del regime semplificato per l’attestazione dello stato legittimo degli immobili, di cui al novellato articolo 9 bis), comma 1 bis) del d.P.R. 380/01, apre ad un (primo?) importante contrasto interpretativo ed ermeneutico con le indicazioni provenienti, al riguardo, dal dicastero competente.

Il nuovo stato legittimo introdotto dal Salva Casa

Preliminare all’analisi della pronuncia, che sarà, in ogni caso, condotta valutando i principi di diritto enunciati in maniera assorbente rispetto all’analisi fattuale e processuale, invero estremamente complessa ed articolata, è, certamente, l’esame dell’articolo 9 bis), comma 1 bis) del Testo Unico dell’Edilizia, come modificato per effetto dell’entrata in vigore della legge numero 105/2024 di conversione del DL 69/2024.

Recita il nuovo testo, nella parte rilevante ai fini delle nostra analisi, della disposizione in commento: “1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

Secondo tale disposizione, dunque, si riconosce la possibilità di attestare lo stato legittimo degli immobili stabilendo la possibilità di ritenere soddisfatto detto adempimento, (anche) unicamente mediante la produzione del titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio effettuato sull’intero immobile, o sull’intera unità immobiliare, con esclusione, dunque, degli interventi parziali, come ha già avuto modo di sottolineare il Consiglio di Stato, nella sentenza numero 9877/2024.

Lo stato legittimo alla luce delle linee guida

Dalla lettura delle Linee Guida, meramente orientative rispetto all’interpretazione del nuovo testo del citato articolo 9 bis), comma 1 bis) del d.P.R. 380/01, al netto della questione relativa ai rapporti tra l’attestazione dello stato legittimo, le (nuove) tolleranze e le fiscalizzazioni (che non affronteremo in questa sede), emerge che lo stato legittimo di un immobile può essere ricavato dal titolo relativo all’ultimo intervento effettuato, a condizione che l’amministrazione competente abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, secondo il dettato testuale della norma, in due ipotesi:

• o quando il titolo più recente è stato rilasciato dall’amministrazione con un provvedimento formale, dal quale si desume che il medesimo è stato adottato previa effettiva verifica della legittimità dei titoli pregressi (valutazione sostanziale);
• ovvero, se nell’ultima pratica edilizia presentata dal privato, sia stata fornita l’indicazione precisa degli estremi del titolo abilitativo originario e di quelli successivi, e, rispetto ad essi ed alla documentazione prodotta, non sia stata sollevata alcuna contestazione da parte dell’Amministrazione (valutazione formale). In questo caso, dalla lettura delle linee guida, parrebbe che sia stata ammessa una sorta di verifica presunta, in assenza di contestazioni, della legittimità dei titoli pregressi.

La pronuncia del Tar Lombardia ed il contrasto con il MIT

L’impostazione sin qui evidenziata, risulta contraddetta dalla sentenza resa dal Tar Lombardia il 25 gennaio ultimo scorso, recante il numero 227, a conclusione di una vicenda processuale risalente al 2021.

Il giudicante, nell’esaminare i ricorsi proposti contro l’ordinanza di demolizione adottata dal Comune, per una serie di abusi edilizi realizzati sull’immobile di proprietà degli istanti, in parte dichiarati improcedibili ed in parte rigettati (con compensazione delle spese, attesa la particolarità della materia trattata), ha sottolineato come, per attestare lo stato legittimo, sia possibile far valere l’ultimo titolo edilizio solo a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio dello stesso, abbia effettivamente (e non presuntivamente) verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi.

Ad avviso del Collegio, infatti, questa verifica dei titoli precedenti all’ultimo, non può essere ricavata dalla sola mancanza di osservazioni formulate dalla pubblica amministrazione, ma deve sussistere una chiara evidenza che essa sia stata concretamente eseguita.

Decreto Salva Casa e stato legittimo: le ragioni della spaccatura

Il testo della sentenza, recita al riguardo: “La norma subordina la sussistenza dello stato legittimo dell’immobile alla condizione che l’amministrazione, in sede di rilascio di un titolo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, non ammettendosi una implicita attestazione della loro regolarità”.

Dalla lettura della pronuncia, dunque, parrebbe emergere la volontà di evitare possibili aperture ad una sorta di condono implicito, del quale si potrebbero produrre gli effetti, qualora si consentisse l’attestazione dello stato legittimo, ed il consolidamento di eventuali precedenti titoli viziati, ritenendo sufficiente, come indicato dal MIT nelle linee guida, la sola indicazione degli estremi degli stessi, nel titolo abilitativo relativo all’ultimo intervento edilizio realizzato.

La conferma di tale orientamento, può essere ricavata da quella parte della sentenza nella quale si dice a chiare lettere che, fermo restando il legittimo esercizio del potere di vigilanza in capo al Comune interessato, l’accertamento, da parte della pubblica amministrazione procedente, di dichiarazioni non veritiere (ad opera della parte) “non consente il consolidamento del titolo edilizio e soprattutto non permette di evitare l’applicazione della sanzione”.