Immobili abusivi e confisca comunale: salvo il creditore ipotecario in buona fede

La presenza di un abuso edilizio non incide sulla circolazione e sulla tutela del credito ipotecario, che può essere fatto valere in sede espropriativa, nel rispetto della normativa urbanistico-edilizia. Difatti il creditore ipotecario non è responsabile dell’abuso edilizio, non potrà essere pregiudicato solo perché l’immobile abusivo viene confiscato dal Comune per effetto di una sanzione inflitta per l’inottemperanza a un ordine di demolizione, di cui altri devono rispondere.

Questo il principio di diritto stabilito dalle Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 10933/2025 del 28 aprile 2025.

Le S.U. hanno affrontato una questione particolarmente rilevante: la sorte dell’ipoteca iscritta da un debitore su un bene successivamente confiscato dal Comune, per effetto dell’inottemperanza all’ordine di demolizione di un immobile abusivo.

Una questione di non facile soluzione, tanto da richiedere l’intervento della Corte Costituzionale, che con sentenza n. 160/2024 ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 31, comma 3, primo e secondo periodo, del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia) nella parte in cui non fa salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell’abuso edilizio, in data anteriore alla trascrizione dei registri immobiliari dell’atto di accertamento dell’inottemperanza all’ingiunzione a demolire.

La Sezioni Unite si sono uniformate a quanto stabilito dalla Consulta. Analizziamo meglio i termini della vicenda.

Creditore ipotecario e abuso edilizio: il caso

Una società per azioni, creditrice nei confronti di due debitori, otteneva un decreto ingiuntivo, in forza del quale iscriveva ipoteca su un terreno di proprietà dei debitori. Otto mesi dopo il Comune trascriveva un provvedimento di acquisizione gratuita di un immobile abusivo (ai sensi dell’art. 7 della Legge 47/1995) costruito proprio sul terreno ipotecato.

Ciò nonostante, la società creditrice iniziava l’esecuzione forzata, pignorando sia il terreno, nei confronti dei debitori, che l’immobile abusivo realizzato sullo stesso, nei confronti del Comune. Il giudice dell’esecuzione, tuttavia, rigettava l’istanza di vendita, ritenendo che l’acquisizione al patrimonio del Comune dell’immobile abusivo avesse comportato l’estinzione automatica dell’ipoteca.

Il quadro normativo

Sappiamo che, ai sensi dell’art. 7 della legge n. 47/1985, l’inottemperanza all’ordine di demolizione comporta l’acquisizione gratuita del bene abusivo e dell’area di sedime al patrimonio comunale, con effetto originario. Proprio la natura originaria dell’acquisizione sembrerebbe comportare l’estinzione automatica di ogni diritto reale precedente, ivi compresi ipoteca e usufrutto, nonché l’impossibilità di procedere a esecuzione forzata sul bene, essendo questo ormai fuori dalla sfera patrimoniale del debitore. Tale interpretazione, però, appare contraria al principio di tutela del credito previsto dall’art. 24 della Costituzione ed al diritto di proprietà, anche in relazione ai crediti assistiti da garanzia reale.

L’intervento della Corte Costituzionale

Per questi motivi, la questione è stata rimessa alla Corte Costituzionale, che, come già riferito all’inizio, ha dichiarato l’illegittimità dell’art. 7, terzo comma, della legge n. 47/1985 e, in via conseguenziale, l’art. 31, comma 3, primo e secondo periodo, del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia), nella parte in cui non fanno salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore non responsabile dell’abuso edilizio, anteriormente alla trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di accertamento dell’inottemperanza all’ordine di demolizione.

La Consulta distingue nettamente tra la posizione del debitore responsabile e quella del creditore incolpevole, imponendo di salvaguardare i diritti reali costituiti anteriormente alla trascrizione dell’acquisizione. Infatti, l’estinzione automatica dell’ipoteca viola non soltanto il diritto di proprietà, ma anche il diritto alla tutela giurisdizionale effettiva del creditore (articolo 42 e 24 della Costituzione). Inoltre, va tenuto in considerazione il principio di proporzionalità, alla luce del quale l’esigenza pubblicistica della repressione edilizia non può tradursi in un sacrificio ingiustificato dei diritti dei terzi estranei al comportamento illecito.

Creditore ipotecario e abuso edilizio: la decisione delle Sezioni Unite

Con l’ordinanza in commento, le Sezioni Unite hanno aderito a quanto deciso dalla Corte Costituzionale, ponendo dei punti fermi in tema di tutela dei creditori ipotecari in presenza di immobili abusivi acquisiti dal Comune. La Corte, in particolare, pur ribadendo la funzione repressiva dell’abusivismo edilizio, riconosce che la protezione del credito garantito non può essere sacrificata senza adeguate ragioni di interesse pubblico prevalente.

Nello specifico, i principi di diritto stabiliti dalle Sezioni Unite possono essere così riassunti:

• la confisca amministrativa ai sensi dell’art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001 non determina l’estinzione dell’ipoteca iscritta prima della sua trascrizione dal creditore che non sia responsabile dell’abuso edilizio;
• l’estinzione dell’ipoteca conseguirà alla dichiarazione ex art. 31, comma 6, d.P.R. n. 380/2001, con la quale il Comune abbia eventualmente attratto l’immobile al proprio patrimonio indisponibile, attestando l’esistenza di prevalenti interessi pubblici alla sua conservazione;
• in mancanza di tale dichiarazione (cioè nell’ipotesi in cui il bene sia stato acquisito al patrimonio disponibile del Comune), il creditore ipotecario potrà, invece, sottoporlo ad espropriazione forzata nelle forme previste dal Codice di Procedura Civile (artt. 602 e seguenti);
• in tale ultimo caso, l’aggiudicatario, qualora ricorrano le condizioni per la sanatoria (secondo le disposizioni vigenti, applicabili al caso concreto), dovrà presentare domanda di concessione in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento, mentre, ove tali condizioni non ricorrano – e fermo restando che il carattere abusivo e non sanabile dell’immobile deve risultare dall’avviso di vendita –, riceverà il bene con l’obbligo (obbligazione propter rem) di provvedere alla relativa demolizione, con tutte le conseguenze che ne derivano in caso di inottemperanza.