Approvato il Decreto-legge “Salva Casa”: diventa operativa la sanatoria edilizia

La legge 24 luglio 2024 n. 105 riguardante il provvedimento Salva Casa è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27-7-2024 e sarà in vigore dal  28 luglio 2024 e rappresenta un pilastro fondamentale per la ridefinizione  e il miglioramento delle condizioni abitative della nostra Nazione. Questo decreto rispondendo alle nuove esigenze che sono emerse nel tempo,  interviene aggiornando le leggi che hanno costretto tecnici comunali e famiglie a vivere situazioni paradossali.

Le misure contenute nel Decreto Salva Casa segnano un cambiamento significativo nel panorama legislativo edilizio del 2024.

I quattro grandi temi del Decreto Salva Casa

Il decreto legge ruota su quattro grandi temi:

• la semplificazione in materia edilizia e urbanistica, anche al fine di consentire la riqualificazione e la valorizzazione economica degli immobili;
• la risposta al crescente fabbisogno abitativo, supportando nel contempo gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo;
• il rilancio del mercato immobiliare;
• la chiarezza normativa sulle disposizioni relative al riutilizzo del patrimonio edilizio esistente al fine di contenere il consumo di suolo e favorire processi di rigenerazione urbana e riuso del suolo edificato, anche mediante interventi di ristrutturazione ricostruttiva.

Vediamo le principali modifiche sul tema della sanatoria semplificata senza doppia conformità, estesa anche alle variazioni essenziali dagli emendamenti presentati alla Camera.

La doppia conformità e le variazioni essenziali

Ad oggi, per ottenere un titolo edilizio in sanatoria era necessario il requisito della cd. doppia conformità secondo cui le opere eseguite dovevano essere compatibili con la disciplina urbanistica e edilizia vigente tanto al momento della loro realizzazione quanto al momento della loro sanatoria. Il disegno di legge di conversione sul d.l. Salva Casa ha semplificato la sanatoria edilizia anche delle variazioni essenziali, prevedendo l’esclusione del regime della doppia conformità.

Chiariamo che per variazioni essenziali si intendono:

•  mutamenti della destinazione d’uso che implicano una variazione degli standard urbanistici;
•  aumenti consistente di cubatura o di superficie da valutare in relazione al progetto approvato;
•  modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato o della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
•  mutamenti delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
•  violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica.

Conversione Decreto Salva Casa: ora è legge, com’era la versione originaria del d.l. 69/2024?

Già nel testo del decreto-legge si prevedeva un alleggerimento del requisito della doppia conformità con la previsione di due procedure differenziate a seconda della gravità dell’abuso.

Da una parte, infatti, per ottenere la sanatoria era richiesta la doppia conformità nei casi di totale difformità dal titolo abilitativo, assenza del titolo abilitativo e variazioni essenziali rispetto al progetto autorizzato. Per le difformità parziali, invece, era sufficiente la loro conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, ed ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

L’emendamento sulle variazioni essenziali, anche in zone sottoposte a vincolo

Tra gli emendamenti all’esame della Camera si registra l’estensione della procedura semplificata di sanatoria edilizia senza doppia conformità anche alle variazioni essenziali. Ad essere stato modificato è l’articolo 1, comma 1, lettera h). Sono, dunque, suscettibili di accertamento di conformità anche le variazioni essenziali, purché, come detto, l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, ed ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Tale semplificazione vale anche per gli interventi eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, anche se si sono realizzati nuove superfici o volumi. Si prevede un termine procedimentale di 180 giorni, previa acquisizione del parere vincolante della Soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni, decorso il quale si intende formato il silenzio-assenso.

Articolo pubblicato il 19 luglio, aggiornato il 29 luglio 2024