Le nuove costruzioni abusive sono condonabili solo se residenziali

Il Tar Napoli, nella sentenza n. 1850 del 7 marzo 2025, ha ritenuto infondato e quindi respinto il ricorso contro il provvedimento di diniego del rilascio del permesso di costruire in sanatoria relativo a unità edilizie, abusivamente edificate, promesse in vendita. Ciò si è rivelato utile per ribadire che, in caso di nuove costruzioni abusive, si può avere condono solo se l’intervento in questione risulta essere ‘residenziale’.

Condono per nuove costruzioni abusive: il caso

La promissaria acquirente aveva avanzato domanda di condono ex lege n. 326/2003 per due locali commerciali, con annessi depositi e box al piano terra e due abitazioni al primo piano, e, nelle more dell’istruttoria della pratica di sanatoria, ne acquisiva la proprietà.

Il Comune aveva respinto la domanda di condono per due motivi: il difetto di legittimazione alla presentazione della domanda di condono da parte dell’acquirente e il superamento dei limiti volumetrici previsti dalla legge n. 326/2003 ai fini del rilascio del titolo.

Secondo il Tar Napoli, il provvedimento di diniego impugnato è fondato su due autonome ragioni, ciascuna delle quali sufficienti a sostenere il provvedimento. In tali ipotesi, per costante insegnamento giurisprudenziale “è sufficiente il riscontro della legittimità di una delle autonome ragioni giustificatrici della decisione amministrativa, per condurre al rigetto dell’intero ricorso in considerazione del fatto che anche in caso di fondatezza degli ulteriori motivi di doglianza avverso il provvedimento amministrativo, questo non potrebbe comunque essere annullato in quanto sorretto da un’autonoma ragione giustificatrice“.

La giurisprudenza in merito

La sentenza riporta consolidata giurisprudenza sulla legge n. 326/2003, dalla quale si evincono i seguenti assunti:

• solo gli ampliamenti di costruzioni già esistenti, senza alcuna distinzione circa la loro destinazione d’uso, sono suscettibili di condono;
• il legislatore, nel reiterare la possibilità di sanare gli abusi edilizi tramite il condono, ha inteso ridurre l’ambito di operatività della precedente disciplina eccezionale, oltre che per preservare varie tipologie di vincoli posti a tutela del territorio, anche con riferimento alla destinazione del manufatto, operando una scelta di bilanciamento tra l’interesse al recupero della legalità violata e le imponenti ragioni di finanza pubblica emergenti;
• le tipologie di ‘abusi minori‘ non contemplano le nuove costruzioni con destinazione non residenziale;
• per le nuove costruzioni abusive, requisito ulteriore è la destinazione ‘residenziale’;
• la condonabilità delle opere con destinazione non residenziale deve intendersi limitata alle sole ipotesi di opere realizzate ‘in ampliamento’ entro i limiti di cubatura prescritti, proprio in quanto solo per tale ipotesi non v’è alcun discrimine con riferimento alla destinazione abitativa o meno, a differenza di quanto avviene per le nuove costruzioni.

Nel caso di cui si tratta, il condono aveva un unico unitario oggetto, costituito da una ‘nuova costruzione‘ (e non un ampliamento) composta da due locali commerciali siti al piano terra e un’abitazione al primo piano. La domanda non poteva, dunque, essere accolta, stante la destinazione non residenziale degli immobili siti al pianterreno.