Se il cappotto termico modifica altezza e volume è ristrutturazione edilizia

Il Consiglio di Stato, nella sentenza n. 5393 del 20 giugno 2025, tratta la legittimità urbanistico-edilizia dell’isolamento a cappotto termico, in quanto opera comportante la modifica dell’altezza dell’edificio e della sua consistenza volumetrica.

Cappotto termico e modifica dell’edificio: il caso

Per lavori edili di recupero dell’originaria destinazione residenziale, caduta in disuso, erano presentate all’amministrazione comunale svariate Scia, l’ultima delle quali per varianti in corso d’opera, consistenti nella realizzazione di un cappotto termico al piano primo e al sottotetto.

Su esposto di un comproprietario della corte interna comune ed all’esito di un sopralluogo dei propri tecnici, l’amministrazione comunale disponeva inizialmente la sospensione dei lavori. Quindi ingiungeva la demolizione delle opere realizzate, in particolare la rimozione dell’isolamento a cappotto posto al piano sottotetto, nel presupposto che le stesse avessero dato luogo ad una ristrutturazione edilizia in violazione della normativa tecnica di attuazione del vigente piano di governo del territorio.

Nelle Scia era stata omessa dal progettista l’evidenziazione dell’isolamento a cappotto posto al piano primo e al piano sottotetto, e l’informazione relativa all’installazione del cappotto esterno, precedentemente previsto negli ambienti interni del fabbricato, era citata solo nella relazione descrittiva delle opere, senza evidenziare l’eventuale presenza di diritti di terzi per il posizionamento del cappotto sull’area in comune, e la conformità delle opere alla normativa urbanistica secondo la quale, nel centro storico del Comune interessato, è consentita l’installazione del cappotto limitatamente ad interventi di manutenzione straordinaria.

Contrasto con la legge nazionale: la sentenza di primo grado

In primo grado, la rimozione del cappotto termico al piano sottotetto era risultata illegittima per contrasto con la normativa di legge nazionale, gerarchicamente sovraordinata a quella dello strumento urbanistico locale, che sul piano edilizio riconduce gli interventi di isolamento termico che interessano l’involucro dell’edificio alla fattispecie della manutenzione straordinaria, realizzabile dunque mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), secondo l’art. 119, comma 13-ter, del decreto-legge n. 34 del 9 maggio 2020.

L’amministrazione comunale si appellava contro la pronuncia di primo grado, contestando che la realizzazione del cappotto termico in questione fosse riconducibile alla manutenzione straordinaria, data la presentazione di una serie di Scia, attraverso le quali si sarebbe dato luogo ad uno “spacchettamento” sul piano documentale di interventi invece valutabili in modo unitario e nel loro complesso riconducibili ad una ristrutturazione edilizia, comportante una modifica sostanziale dell’immobile, non consentita in base alla normativa tecnica di attuazione del piano di governo del territorio.

Cappotto termico: cosa cambia se la modifica dell’edificio è interna o esterna

Rilevava anche il fatto che il cappotto termico fosse stato realizzato all’esterno del fabbricato, laddove invece nelle Scia si era attestata la sua realizzazione all’interno dello stesso, previo rialzo del tetto di copertura di circa 2 metri e modificazione delle aperture, in assenza di titolo abilitativo.

Il Consiglio di Stato accoglie in parte i motivi dell’Amministrazione, confermando l’annullamento dell’ordine di rimozione del cappotto esterno realizzato al piano primo dell’immobile poiché l’ordine repressivo è giustificato in via esclusiva da esigenze di risoluzione di possibili controversie tra privati, derivanti dall’ipotizzata occupazione dell’area interna comune all’autore dell’esposto.

I diritti dei terzi da tutelare

Il fatto che l’opera come in concreto realizzata possa avere leso diritti di terzi attiene al diverso profilo della sua conformità al titolo edilizio, sulla cui base l’autorità comunale è per legge legittimata ad intervenire attraverso i propri poteri repressivi. A quest’ultimo riguardo, tuttavia, l’incisione della sfera privata deve risultare con evidenza, sulla base della documentazione disponibile in sede istruttoria, e senza necessità di accertamenti ulteriori da parte dell’amministrazione, che sul punto non è tenuta a sostituirsi ai diretti interessati.

L’ordine di rimozione è per contro legittimo nella parte concernente il piano sottotetto oggetto di recupero a fini abitativi. La realizzazione dell’isolamento termico di questa parte dell’immobile si inserisce nell’ambito di opere comportanti un innalzamento del piano, dalle originarie altezze pari a metri 0,85 in gronda e 2,20 in colmo, a metri 1,75 in gronda e 3,05 in colmo. Tale circostanza consente di ritenere l’intervento esorbitante dai limiti della manutenzione straordinaria assentibile mediante Scia.

Infatti non è qui rilevante la validità sul piano nazionale della definizione fornita dalla normativa di legge ora richiamata agli interventi, fiscalmente agevolati, di isolamento termico degli edifici, e la sua prevalenza rispetto alle discipline urbanistiche locali. Al contrario, l’intervento repressivo è in questo caso giustificato sul piano della legittimità urbanistico-edilizia dal fatto che l’isolamento a cappotto si inserisce in un più ampio complesso di opere comportanti la modifica dell’altezza dell’edificio e della sua consistenza volumetrica.

Quando l’isolamento a cappotto dell’edificio è manutenzione straordinaria

La stessa formulazione della norma di legge nazionale riconduce la realizzazione dell’isolamento a cappotto dell’edificio agli interventi di manutenzione straordinaria ad esclusione di quelli comportanti la demolizione e ricostruzione degli edifici. Quest’ultima previsione è indicativa della volontà legislativa di non incidere sulle generali definizioni degli interventi edilizi, ma di ricondurre ad una di esse – la manutenzione straordinaria – quelle previste nella misura agevolativa. A condizione tuttavia che della stessa ne siano ravvisabili i presupposti, che spetta all’autorità comunale verificare.

Non c’è contraddizione tra le diverse qualificazioni dell’intervento di isolamento termico tra il piano primo e quello sottotetto e dalla diversa richiesta di titoli edilizi per essi dovuti. Non si tratta in realtà di una diversa qualificazione sul piano edilizio di un’opera avente caratteristiche unitarie, ma di un trattamento differenziato conseguente al fatto che gli interventi realizzati, oggetto di quattro Scia, pur teleologicamente orientati a recuperare la funzione abitativa di un edificio vetusto, non si sono tuttavia limitati sul piano strutturale al mantenimento della sua conformazione volumetrica e altezza originarie.