Oneri di urbanizzazione: come calcolarli nel caso di mutamento di destinazione d’uso

Gli oneri di urbanizzazione sono i corrispettivi dovuti per interventi di nuova costruzione, ampliamento di edifici esistenti e ristrutturazioni edilizie. Sono corrisposti dal costruttore, come contributo al Comune, solo nel caso in cui l’intervento determini un aumento del carico urbanistico e la necessità da parte del Comune interessato di dotare l’area di nuove opere di urbanizzazione con l’esigenza di utilizzare più intensamente quelle già esistenti.

Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

Si distinguono in:

•  oneri di urbanizzazione primaria, riguardanti la realizzazione di strade, spazi di sosta o parcheggio, fognature, reti di distribuzione (elettricità, acqua, gas), cavidotti per telecomunicazioni, illuminazione pubblica, spazi di verde attrezzato;
• oneri di urbanizzazione secondaria, finalizzati alla realizzazione di asili e scuole, delegazioni comunali, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e culturali.

Gli insediamenti residenziali, commerciali, direzionali e turistici sono soggetti agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. Mentre gli insediamenti industriali, artigianali, agricoli alla sola urbanizzazione primaria.

Gli oneri sono calcolati in base alla destinazione prevista ovvero l’insieme delle funzioni ammesse per l’area o per l’edificio. Si definisce funzione principale la destinazione d’uso qualificante. Mentre complementarie, accessorie o compatibili le funzioni che possono essere accostate alla funzione principale.

Oneri di urbanizzazione e cambio di destinazione d’uso

Costituisce destinazione d’uso di un’area o di un edificio la funzione o il complesso di funzioni ammesse dal vigente strumento urbanistico per l’area o per l’edificio. La destinazione d’uso legittimamente in atto in un edificio è quella risultante dal più recente titolo abilitativo. O, in assenza dello stesso, dalla classificazione catastale attribuita allo stesso edificio così come dichiarata a fini Ici nel quinquennio.

Se il mutamento di destinazione d’uso di un edificio comporta un aumento di carico urbanistico, attraverso una nuova destinazione compresa in una classe contributiva più onerosa di quella preesistente, l’intervento è subordinato. Fatto salvo il reperimento degli standard urbanistici se richiesti, al versamento del differenziale degli oneri di urbanizzazione.

In caso di ristrutturazione con cambio d’uso i contributi sono relativi sia alla quota relativa ai lavori di ristrutturazione sia al cambio d’uso. Se però gli oneri così determinati dovessero risultare maggiori a quelli dovuti per la nuova costruzione l’interessato può versare gli stessi nella misura piena prevista per la nuova costruzione.

Gli oneri di urbanizzazione nei mutamenti di destinazione d’uso su edifici esistenti

La giurisprudenza amministrativa è intervenuta recentemente sulla rideterminazione degli oneri di urbanizzazione in riferimento agli interventi e ai mutamenti di destinazione d’uso su edifici esistenti. Secondo il Consiglio di Stato, il contributo di costruzione è suscettibile di rideterminazione – oltre che in presenza di un errore di calcolo – quando intervenga la scadenza del permesso di costruire con un rinnovo o una variante al titolo edilizio che incrementi il carico urbanistico. Tale indirizzo è stato seguito dal Tar Puglia, Lecce, nella sentenza della Sezione III, n. 299 del 2 marzo 2020.

Le sentenze

Sempre il Tar Puglia, sede di Bari, nella sentenza della sez. III, n. 346 del 2 marzo 2020, ha stabilito che, nel caso in cui si realizzi su un immobile esistente un mutamento di destinazione d’uso senza opere, più gravoso in termini di carico urbanistico, nella eventuale quantificazione degli oneri si deve tener conto degli standard urbanistici già  garantiti. Questo per evitare un ingiustificato aggravio a carico dei richiedenti e un indebito arricchimento a vantaggio del Comune. Infatti, l’eventuale previsione da parte degli Enti locali di standard urbanistici in misura superiore al minimo garantito dal dm n. 1444/1968 deve essere motivata (Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 1151 del 19 febbraio 2019).

Sul caso di un intervento edilizio assentito e mai eseguito, in relazione al quale erano state realizzate tutte le opere di urbanizzazione a scomputo convenzionate con il comune, il Tar Toscana, Firenze, sez. III, n. 367 del 26 marzo 2020, ha precisato che, in presenza di una nuova istanza di permesso di costruire relativa al medesimo intervento, la rideterminazione degli oneri di urbanizzazione deve tenere conto delle opere di urbanizzazione già  realizzate in precedenza e ciò anche se nel frattempo sia intervenuta una nuova disciplina urbanistica.