Autorimesse e parcheggi senza permesso edilizio: quando è possibile realizzarli?

E’ possibile realizzare un’autorimessa o un parcheggio senza il permesso di costruire? Se si, quando? Dopo aver affrontato il tema degli abusi edilizi, in questa nuova analisi il Prof. Paolo Tanda, autore del volume “I reati urbanistico-edilizi”, edito da CEDAM Wolters Kluwer, spiega in modo dettagliato casi e norme. La c.d. legge Tognoli (L. n. 122/1989) all’art. 9 prevede per i proprietari di immobili la possibilità di realizzare, nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.

Parcheggi destinati a singole unità e ad uso esclusivo dei residenti

Si tratta di parcheggi che possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, a condizione che non siano in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano comunque fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell’ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. Nel caso in cui i piani del traffico non siano stati redatti, i parcheggi potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle succitate indicazioni. Poi, il secondo comma dell’art. 9 prevede espressamente che l’esecuzione delle opere e degli interventi sopra descritti è soggetta a segnalazione certificata di inizio attività, che ha sostituito, per effetto dell’art. 17, comma 2, L. n. 164/2014, la dichiarazione di inizio attività. È opportuno ricordare che bisogna tener presenti i criteri fissati dall’art. 3, comma 1, lett. e.6, t.u. edilizia.

Il permesso di costruire è necessario in caso di realizzazione di altre opere

Di recente la terza sezione della Corte di cassazione con la sentenza n. 10927 del 13 Marzo 2019 ha ribadito che lo speciale regime di favore introdotto dalla legge n. 122/89 è applicabile solo nel caso in cui ricorrano tutti i requisiti richiesti, in difetto dei quali le opere realizzate resteranno soggette al regime generale che richiede il permesso di costruire. Deve, pertanto, escludersi l’applicazione della normativa in esame qualora si realizzi, in aggiunta alla costruzione di un garage interrato, un insieme ulteriore di opere ad esso accessorie finalizzate ad una nuova sistemazione degli accessi all’edificio residenziale.

Gli interramenti ottenuti per effetto del riporto di terra

In particolare, la sopraindicata sentenza n. 10927/2019 ha sottolineato che la realizzazione di autorimesse e parcheggi destinati al servizio di fabbricati esistenti è soggetta ad autorizzazione gratuita esclusivamente se effettuata totalmente al di sotto del piano di campagna naturale: conseguentemente, non rientrano in tale disciplina di favore i manufatti realizzati con interramenti ottenuti per effetto del riporto di terra. Su questo specifico aspetto si pone nella stessa direzione anche il costante orientamento della giurisprudenza amministrativa: ex multis, cfr. Cons. Stato, sez. IV, 26 settembre 2008, n. 4645; Cons. Stato, sez. V, 29 marzo 2006, n.1608; Cons. Stato, sez. V, 29 marzo 2004, n. 1662.

Cosa dice la giurisprudenza?

La giurisprudenza esclude che possa essere soggetta alla sanzione di cui alla lett. b dell’art. 44 t.u. edilizia la costruzione di parcheggi realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato già esistente: tale intervento, infatti, a seguito del mutamento legislativo intervenuto con l’art. 17, comma 90, L. n. 127/1997 e con l’art. 37, L. n. 472/1999, che hanno modificato l’art. 9 cit., è sottoposto al regime autorizzatorio: cfr. Cass., sez. III, 25 maggio 2000, n. 9893, Saccone, in Cass. pen., 2001, p. 3166 ss.; T.A.R. Campania, sez. Napoli, 15 settembre 1997, n. 2286, Carisi c. Comune di Napoli, in Trib. amm. reg., 1997, I, p. 4066.

Autorimesse o parcheggi destinati a pertinenza di fabbricati non preesistenti

Invece, la costruzione di autorimesse o parcheggi destinati a pertinenza di fabbricati non preesistenti, è soggetta a permesso edilizio e non a semplice autorizzazione, atteso che, in caso di contestuale costruzione ex novo del fabbricato e del parcheggio che ne costituisce pertinenza, la realizzazione di quest’ultimo non può andare disgiunta da quella del fabbricato, con conseguente assoggettamento dell’opera complessivamente considerata ad unico regime giuridico: ex multis cfr. Cass., sez. III, 6 marzo 2003, n. 22929, Postiglione, in Cass. pen., 2004, p. 3368. È bene precisare che la costruzione di autorimesse o parcheggi destinati a pertinenza di fabbricati esistenti è soggetta ad autorizzazione gratuita solo se nella relativa domanda sia preventivamente indicato il fabbricato servito, in modo da individuare immediatamente il vincolo funzionale previsto per la deroga alla normale sottoposizione al regime del permesso di costruire.

Parcheggi realizzati fuori dal centro urbano

Il regime derogatorio si applica soltanto all’ipotesi di preesistenti fabbricati collocati nelle aree urbane, dovendosene invece escludere l’applicabilità per i parcheggi realizzati fuori dal centro urbano; cfr. la pronuncia n. 2191 del 19 gennaio 2012 (c.c. 1° dicembre 2011) della terza sezione della Corte di Cassazione. Di recente, Cass., sez. III, 15 gennaio 2018 (ud. 21 settembre 2017), n. 1488, ha precisato che la deroga contemplata dall’art. 9 cit. non riguarda i parcheggi semi-interrati, ma solo la realizzazione (nel sottosuolo o al piano terreno di fabbricati preesistenti) dei parcheggi pertinenziali, soggetta solamente a segnalazione certificata di inizio attività: tale deroga non si estende, non essendo un tale effetto in alcun modo indicato nella disposizione normativa, alla “traslazione” della cubatura, e non consente, dunque, di realizzare aumenti volumetrici di alcun genere, se non in presenza dei titoli autorizzativi ordinariamente richiesti.

E la trasformazione di un’area agricola in parcheggio?

Pure la trasformazione di un’area agricola per la realizzazione di un piazzale da adibire a parcheggio necessita del relativo titolo abilitativo edilizio: cfr. Cass., sez. III, 2 febbraio 2018, n. 5064.