Ampliamento del sottotetto con aumento di volumetria è ristrutturazione edilizia pesante (e richiede il PdC)

Il Consiglio di Stato, nella sentenza n. 5865 del 2 luglio 2024, tratta un intervento di ampliamento di un sottotetto tramite lo spostamento dell’asse della trave di colmo dell’abitazione e la modifica della sagoma dell’inclinazione del tetto, che aveva comportato un aumento della volumetria e dell’abitabilità del locale, configurando così la fattispecie della ristrutturazione edilizia pesante, che richiede il permesso di costruire, in assenza del quale vi è abuso edilizio sanzionato con la demolizione.

Ampliamento del sottotetto con aumento di volumetria: i ricorsi

Il Tar competente aveva già respinto il ricorso contro l’ordinanza di demolizione, rilevando che:

• i ricorrenti sono legittimati passivi in quanto proprietari dell’immobile, sebbene le opere siano state commissionate dal condominio;
• il Comune ha utilizzato correttamente i dati della pratica edilizia del 2008-2009 per verificare l’abusività delle opere;
• le difformità non rientrano nelle tolleranze costruttive previste dalla legge;
• l’intervento è stato correttamente qualificato come ristrutturazione edilizia pesante, soggetta al rilascio del permesso di costruire, mancando il quale è passibile di demolizione.

Il Consiglio di Stato conferma la pronuncia del Tar, ricordando che, come da giurisprudenza assodata, la demolizione di un abuso edilizio deve essere ingiunta all’attuale proprietario dell’immobile non a titolo di responsabilità effettiva, bensì per il suo rapporto materiale con il manufatto. L’abusività configura una caratteristica di natura reale che segue l’immobile anche nei suoi successivi trasferimenti, con la conseguenza che la demolizione è di regola un atto dovuto e prescinde dall’attuale possesso del bene e dalla coincidenza del proprietario con il realizzatore dell’abuso edilizio.

Un provvedimento di natura riparatoria

La sanzione disposta con l’ordinanza di demolizione infatti ha natura riparatoria così che l’individuazione del suo destinatario comporta l’accertamento di chi sia obbligato a demolire, indipendentemente da qualsivoglia considerazione sull’imputabilità e sullo stato soggettivo (dolo, colpa) del titolare del bene.

La circostanza che le opere abusive interessino, oltre alle parti di proprietà esclusiva, anche parti condominiali, con conseguente necessità di acquisizione del consenso degli altri comproprietari al fine di adempiere all’ordine di demolizione, non rileva ai fini della legittimità dell’ordine di demolizione, ma unicamente nella fase successiva di esecuzione e di acquisizione, ove l’interessato dimostri che, pur essendosi attivato, si è trovato nell’impossibilità di adempiere per mancanza del consenso degli altri comproprietari.

Stato legittimo e consistenza originaria dell’immobile

Lo stato legittimo dell’immobile è altra cosa rispetto alla sua consistenza originaria e va desunto dall’ultimo titolo di legittimazione rilasciato. Qualora un titolo edilizio esista – e sia proprio lo “scostamento” dallo stesso e la sua richiesta di sanatoria ad attivare il procedimento sanzionatorio – non è certo possibile riferirsi ad un’ipotetica situazione preesistente al titolo stesso, salvo introdurre una forma di improprio e generalizzato condono di tutte le modifiche intervenute nel frattempo, legittimate o meno. La mancata dimostrazione dell’errore di calcolo dell’originaria altezza dell’immobile non consente di ricondurre le variazioni nel limite del 2% di tolleranza previsto dall’art. 34 bis dpr 380/2001.

Il presupposto imprescindibile affinché un’opera rientri nella manutenzione straordinaria è che non sia alterata la volumetria complessiva dell’edificio, mentre nel caso trattato la traslazione dell’asse della trave di colmo e la modifica della sagoma e dell’inclinazione del tetto hanno determinato l’ampliamento della volumetria del sottotetto, sicché l’opera rientra tra gli interventi di ristrutturazione edilizia “pesante” di cui all’ art. 10, comma 1, dpr 380/2001.