Il disegno di legge per la rigenerazione urbana ridefinisce le politiche urbane nazionali

La rigenerazione urbana è oggetto di una serie di misure e provvedimenti che aprono nuove opportunità per i professionisti nei vari settori interessati: dalla qualità dell’abitare nei centri urbani ai fondi Pnrr, dalle agevolazioni urbanistiche agli incentivi fiscali.

Un passo avanti decisivo è l’approvazione in Senato del disegno di legge che sostituisce quello del settembre 2024 e integra otto disegni di legge presentati da tempo in Parlamento. Si tratta di un testo che
tende a ridefinire le politiche urbane nazionali, intervenendo sulla sostenibilità ambientale, la sicurezza sismica, il contenimento del consumo di suolo e la qualità della vita nei centri storici e nelle periferie, non solo sul piano urbanistico-edilizio, con il riuso e sostituzione del patrimonio edilizio degradato, ma anche tramite misure di sostegno all’edilizia residenziale sociale, per rispondere al fabbisogno abitativo, la tutela del paesaggio e incentivi per la mobilità sostenibile.

Nuove misure rigenerazione urbana: gli obiettivi

Gli obiettivi prioritari del governo del territorio, in un’ottica di partnership pubblico-privato, comprendono:

• la rigenerazione degli immobili e le aree dismesse e abbandonate;
• la riduzione del consumo del suolo;
• la mitigazione degli effetti negativi dei cambiamenti climatici (ripermeabilizzazione, forestazione urbana, riduzione isole di calore);
• la delocalizzazione di edifici in aree a rischio idrogeologico;
• il recupero e la valorizzazione dei centri storici, anche per contrastare la pressione turistica e la desertificazione commerciale.

Gli incentivi e il Fondo nazionale

Per raggiungere tali obiettivi si fa leva su premi volumetrici fino al +30% (25% regionali +5% in casi qualificati), bonus volumetrici se si migliorano le prestazioni energetiche e ambientali, incentivi fiscali quali l’esenzione di IMU e TARI durante i lavori; le imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 euro ciascuna; le detrazioni IRPEF su IVA sugli acquisti post-intervento.

Un Fondo nazionale da 3,4 miliardi di euro (2026-2037, 100 milioni nel 2026, poi 300 milioni l’anno) finanzierà studi, progettazioni, opere pubbliche, trasferimenti temporanei delle famiglie durante i lavori, interventi di verde urbano e adattamento climatico, demolizioni e riqualificazioni, da ripartire con criteri legati a demografia, livello di degrado e fabbisogni territoriali, con priorità alle aree dove oltre all’intervento privato si prevede la realizzazione di servizi e infrastrutture pubbliche o interventi di edilizia sociale e sovvenzionata.

Nuove misure rigenerazione urbana: governance e condizioni

La governance degli interventi sarà multi-livello (Stato-Regioni-Comuni) con compiti differenziati e conferenze di servizi semplificate, con tempi certi (60 giorni) e silenzio-assenso. Il coordinamento, il riparto dei fondi e il monitoraggio sul loro uso saranno affidati al Ministero delle Infrastrutture e Trasporti (Mit), mentre le Regioni cureranno la definizione delle priorità e degli incentivi e i Comuni si occuperanno degli aspetti operativi, come la perimetrazione delle aree degradate e dei centri storici e l’individuazione delle opere incompiute.

Per accedere agli incentivi e al Fondo nazionale, i progetti devono rispettare almeno due delle seguenti condizioni:

• edifici in classe energetica A e uso di fonti rinnovabili;
• adeguamento sismico e miglioramento della sicurezza strutturale;
• incremento di verde urbano, permeabilità e forestazione;
• inserimento di quote ERP/ERS gratuite;
• uso sociale degli spazi (coworking, servizi culturali, sociali, didattici);
• risoluzione di opere incompiute;
• applicazione di principi di progettazione universale e abbattimento di barriere architettoniche.

Urbanistica

Il disegno di legge prevede oneri di urbanizzazione e contributo costruzione ridotti, soprattutto per demolizione e ricostruzione; piani di rigenerazione urbana sostenibile con dichiarazione di pubblica utilità; deroghe mirate su parcheggi (riduzione fino al 90% in aree servite da TPL) e standard urbanistici monetizzabili.

Ad essi si aggiungono flessibilità nelle destinazioni d’uso e nuovi schemi di zonizzazione; revisione delle norme sulle distanze tra edifici (dm 1444/1968) con passaggio da standard quantitativi a qualitativi; perequazione urbanistica.

Fondo decreto Omnibus

Alle risorse per la rigenerazione urbana previste dal disegno di legge vanno aggiunte quelle del Fondo nazionale istituito dal decreto Omnibus, con una dotazione complessiva di 80 milioni di euro, ripartita in 50 milioni di euro per l’anno 2025 e di 30 milioni per il 2026, da utilizzare in interventi per la riduzione del consumo di suolo e degli sprechi energetici e idrici degli edifici.

Al finanziamento possono concorrere le risorse dei programmi operativi nazionali e regionali della programmazione 2021-2027 dei fondi strutturali europei, in coerenza con quanto previsto dall’Accordo di partenariato 2021-2027.

Pnrr e Piano nazionale complementare

Per favorire la rigenerazione urbana e l’housing sociale, nel Pnrr e nel Fondo nazionale complementare al Pnrr (decreto-legge 59/2021) sono previste misure finalizzate a incidere sul problema della tensione abitativa soprattutto dei ceti più poveri, tramite interventi di riqualificazione e manutenzione di edifici esistenti.

Complessivamente, nel Pnrr sono previste misure nella Missione 5, Componente 2, per complessivi 8,3 miliardi di euro. Le risorse provengono dal Piano innovativo per la qualità dell’abitare (PINQuA) di 2,8 miliardi, ai quali si aggiungono:

• Progetti di rigenerazione urbana per la riduzione di situazioni di emarginazione e degrado sociale (M5C2-2.1) per un importo di 2,0 miliardi di prestiti per il periodo 2021- 2026;
• Piani Urbani Integrati (M5C2-2.2) per il periodo 2022-2026, per complessivi 1.593,8 milioni (450 milioni di euro per l’anno 2024, 520 milioni di euro per l’anno 2025, 470 milioni di euro per l’anno 2026 e 153,8 milioni di euro per l’anno 2027), per il periodo 2024-2027;
• Sicuro, verde e sociale: programma per la riqualificazione dell’edilizia residenziale pubblica, per complessivi 2 miliardi di euro per il periodo 2021-2026 (le risorse sono così ripartire tra le regioni e le province autonome: 200 milioni di euro per l’anno 2021, 400 milioni di euro per l’anno 2022 e 350 milioni di euro per ciascuno degli anni dal 2023 al 2026).

Rigenerazione urbana: le nuove misure contro la povertà energetica

Un bando con risorse derivanti dall’Investimento 17 della Missione RePowerEU del Pnrr, previsto dalla Legge di Bilancio 2025 e attuato dal Decreto 9 aprile 2025, è dedicato all’efficientamento energetico, per ridurre la povertà energetica e migliorare le prestazioni degli alloggi di edilizia residenziale pubblica e sociale (Erp) e condomini abitati da famiglie a basso reddito, e prevede contributi a fondo perduto fino al 65% e prestiti agevolati fino al 35%, per un totale di 1,381 miliardi di euro del Pnrr.

Per le domande, sono previste due finestre temporali:

• 1° settembre – 29 settembre 2025: riservato ai progetti prioritari (edifici non riqualificati negli ultimi 5 anni e con livello di progettazione almeno pari al PFTE);
• 6 ottobre 2025 – 30 aprile 2026: aperto a tutti i progetti.

Gli interventi finanziabili comprendono:

• cappotto termico, infissi, schermature solari;
• impianti fotovoltaici, solare termico, pompe di calore;
• teleriscaldamento, microcogenerazione;
• building automation e illuminazione efficiente.

Nuovi interventi su edifici pubblici

Un accordo aggiuntivo tra il Dipartimento CasaItalia e il Mit prevede infine diciannove interventi su edifici pubblici, dal valore complessivo di oltre 63 milioni di euro.

Tra le opere spicca la ristrutturazione di Villa Madama a Roma, simbolo del patrimonio architettonico nazionale. I progetti riguardano inoltre immobili sedi di caserme, commissariati di polizia, capitanerie di porto e uffici del demanio, selezionati in Lombardia, Liguria, Friuli-Venezia Giulia, Marche, Lazio, Campania, Calabria e Sicilia.

Si tratta di un secondo step dell’Accordo del 2018 che permetteva la ristrutturazione e la completa messa in sicurezza sismica di sei edifici demaniali di grande rilevanza pubblica e strategica, a cui sono stati aggiunti altre venti infrastrutture tutte poste in aree a forte rischio sismico.