Milano e hinterland, una casa poco abbordabile

Negli ultimi anni, il tema dell’accesso alla casa ha assunto un ruolo centrale nel dibattito sulle dinamiche urbane di Milano e della sua area metropolitana. “Abitare fuori Milano. L’abbordabilità della casa tra città attrattiva e regione urbana” è il secondo rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile (OCA). Offre un’analisi approfondita delle condizioni abitative dentro e fuori la città, mettendo in luce le problematiche di accesso alla casa e le tendenze emergenti nel mercato immobiliare.

L’Osservatorio è promosso e finanziato da Consorzio Cooperative Lavoratori e da LUM-Libera Unione Mutualistica Società Cooperativa in partnership con il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani (DAStU) del Politecnico di Milano.

Abitare fuori Milano: redditi, compravendite e locazioni

Partendo da uno degli elementi più importanti nella decisione di dove vivere, i redditi, la situazione è piuttosto eterogenea. Tra Milano e il suo hinterland si affiancano alcune delle aree con il reddito medio più alto del Paese ad altre con redditi al di sotto della media nazionale. In buona parte del territorio la percentuale di proprietari è superiore alla media italiana e in alcuni casi la percentuale di locazione è quasi nulla. Metà dei Comuni ha una percentuale di locazione compresa tra l’11 e il 15%.

Sia i valori delle compravendite che i canoni di locazione restituiscono una geografia Milano-centrica. Valori relativamente elevati si registrano nei Comuni di prima e seconda cintura (anche terza per le locazioni) e in alcuni poli della regione urbana.

Abbordabilità all’acquisto e alla locazione

In generale, l’indice di abbordabilità, che assume come riferimento il 30% del reddito medio nel comune in cui si risiede nel calcolo dei metri quadri acquistabili con un mutuo, non è buono.

I numeri confermano che un reddito medio non è sufficiente per acquistare un’abitazione di 50 metri quadri in buona parte della cintura di Milano e nei poli urbani di Pavia, Lodi, Abbiategrasso, Magenta, Treviglio. Ma anche in tutta la Brianza e lungo le direttrici maggiormente infrastrutturate. Le condizioni di abbordabilità sono critiche anche nella regione urbana, con poche eccezioni tra cui Vigevano e alcuni Comuni poco accessibili.

Anche l’abbordabilità alla locazione, nonostante sia riferita a mercati più piccoli, con una minore offerta di abitazioni e accesso difficile, presenta una geografia simile.

Redditi e costi, un divario che cresce

Le conclusioni confermano sulla base dei numeri tendenze e movimenti in larga parte intuibili.

A Milano città, il divario tra redditi e costi abitativi continua a crescere. Gli affitti sono aumentati rapidamente negli ultimi due anni, avvicinandosi alla crescita dei prezzi di acquisto, mentre i salari rimangono stagnanti. L’accesso alla casa dipende sempre più da una proprietà pregressa o dall’aiuto finanziario familiare, rendendo difficile per chi non ha queste risorse vivere e lavorare in città.

Il rapporto sottolinea inoltre il peso delle spese abitative nell’ampliare la povertà, soprattutto per i lavoratori monoreddito. Sebbene le loro entrate siano superiori alla soglia di povertà, l’elevato costo degli affitti li espone a sfratti, sia per morosità che per scadenza contrattuale. La situazione è ulteriormente aggravata dalla diffusione degli affitti brevi turistici che sta riducendo la disponibilità di case per i residenti.

Espulsione dei redditi più bassi

Effetto diretto di questi costi elevati è l’espulsione delle fasce di reddito basso verso l’hinterland, che a sua volta riduce il mix sociale in città. Anche la mancata immigrazione di lavoratori a basso reddito contribuisce a un ricambio selettivo della popolazione, con un impatto negativo sulla diversità sociale ed economica. L’edilizia residenziale pubblica, pur essendo un freno a questa espulsione, è in continua riduzione.

Fuori Milano, alcuni territori offrono invece soluzioni più accessibili che richiedono lunghi spostamenti. Tuttavia, in molte aree dell’hinterland, soprattutto nel nord-est milanese, la situazione abitativa è altrettanto critica.

Abitare fuori Milano: un collegamento efficiente anche tra i Comuni dell’hinterland

Lato mobilità e infrastrutture, emerge la necessità di creare un efficiente collegamento ‘circolare’ affiancato alla storica rete radiale che dal centro di Milano gestisce i flussi in entrata e in uscita dal capoluogo. Buona parte degli spostamenti pendolari si svolge con il mezzo privato, con un’incidenza del pendolarismo che dipende soprattutto dalla distanza geografica che dalle ferrovie.

I Comuni dell’hinterland devono essere meglio collegati tra loro. Si tratta di un altro tema nodale, in grado di intervenire su prezzi di locazione e di compravendita e sul valore economico del tempo per gli spostamenti. Secondo il Rapporto, con una retribuzione lorda mensile di 1.500 euro i Comuni ‘abbordabili’ sono quelli da cui è più difficile raggiungere Milano con i mezzi pubblici. L’incidenza dei costi sulla retribuzione tuttavia non scende mai al di sotto del 40%.

Fondamentale, e necessaria, per affrontare i complessi problemi dell’abbordabilità è un’azione pubblica sovracomunale che promuova politiche di governance basate su studi, analisi di casi emblematici. Il ruolo del pubblico si dimostra, ancora una volta, di importanza nodale per garantire livelli sufficienti di qualità della vita.