La prova del mutamento della destinazione d’uso di un immobile

Irrilevante a tali fini il certificato d’agibilità che attesta unicamente la sussistenza dei requisiti di igiene e salubrità dei locali. La posizione della Cassazione sulla prova del mutamento della destinazione d’uso di un immobile

Venerdì 1 Luglio 2022


La prova del mutamento della destinazione d’uso di un immobile

Definire con precisione il concetto di destinazione d’uso di un immobile non è così agevole come si potrebbe ritenere in quanto, spesso, si fa confusione tra la destinazione d’uso e la categoria catastale. Sono concetti che hanno non solo un contenuto sostanzialmente differente, ma anche un diverso ambito di operatività.

L’uno (la destinazione d’uso) ha rilevanza prettamente edilizia ed urbanistica; l’altro (la categoria catastale) rileva a fini meramente fiscali.

Poiché l’utilizzo improprio dei due concetti in questione può determinare conseguenze particolarmente negative dal punto di vista amministrativo e burocratico, occorre fare chiarezza ed approfondire adeguatamente la distinzione.

La destinazione d’uso di un immobile: definizione

La destinazione d’uso di un immobile, secondo l’articolo 9 bis, comma 1.bis del D.P.R. 380/2001 (TU Edilizia) è la classificazione che ad esso viene attribuita nel titolo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, e/o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile, o la singola unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Dal testo del vigente articolo 23 ter del D.P.R. 380/2001, ricaviamo che le categorie funzionali cui un immobile può essere destinato sono le seguenti:

  • residenziale;
  • turistico-ricettiva;
  • produttiva e direzionale;
  • commerciale;
  • rurale.

Ai sensi del medesimo articolo, il passaggio dell’immobile, per effetto dell’attività edilizia del proprietario, dall’ una all’altra di queste categorie costituisce mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante e, come tale, necessitante, salvo differente normativa regionale, di apposito titolo abilitativo (Permesso di costruire o SCIA).

Viceversa, fatta salva una diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali vigenti, il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.

Destinazione d’uso e categoria catastale

A differenza delle categorie funzionali afferenti alla destinazione d’uso, di cui s’è detto, le categorie catastali sono utilizzate prevalentemente a fini fiscali, per determinare l’ammontare di tasse e imposte cui assoggettare un determinato bene.

Può, ovviamente, verificarsi che la caratterizzazione di un immobile a livello catastale non coincida con l’utilizzo indicato nel titolo abilitativo (appunto, la destinazione d’uso).

Per evitare, dunque, possibili inconvenienti andrebbe effettuata sempre una verifica in merito all’omogeneità delle due classificazioni, con l’obiettivo di sanare eventuali difformità.

La posizione della Cassazione sulla prova del mutamento della destinazione d’uso di un immobile

La questione relativa agli strumenti da utilizzare al fine di desumere l’avvenuto mutamento di destinazione d’uso di un immobile è, da sempre, al centro di un acceso dibattito giurisprudenziale, per le implicazioni pratiche che comporta, che, di recente, si è arricchito di una nuova, interessante, pronuncia della Suprema Corte: l’ordinanza n. 19759 del 20 giugno 2022.

Nel caso di specie, un condòmino, proprietario di un locale che da deposito/magazzino era stato trasformato in locale commerciale, aveva agito in giudizio contro il Condominio all’interno del quale si trovava l’immobile, chiedendo la condanna dell’ente di gestione al risarcimento dei danni subiti per effetto delle infiltrazioni d’acqua provenienti da parti comuni.

In particolare, chiedeva che la quantificazione dei danni, e della conseguente diminuzione patrimoniale e reddituale subita, fosse effettuata, a seguito dell’intervenuto mutamento di destinazione d’uso, utilizzando i documenti posti alla base della domanda risarcitoria. Vale a dire: le planimetrie catastali ed il certificato di agibilità prodotti in giudizio.

Rimasto parzialmente soccombente, sia in primo che in secondo grado, ricorreva in Cassazione, riproponendo in sede di legittimità le censure già sollevate in appello, e relative, appunto, alla mancata adeguata considerazione, a suo dire, come indici di redditività del bene, dei documenti prodotti in giudizio.

La Corte di Cassazione, ponendo fine al contenzioso, ha affermato a chiare lettere che, ai fini di comprovare il mutamento della destinazione d’uso del bene (da magazzino a esercizio commerciale), per consolidata giurisprudenza amministrativa, rileva unicamente l’esibizione di uno specifico titolo abilitativo edilizio.

Tale dimostrazione non può provenire né da una semplice planimetria catastale né, tantomeno, dal certificato di agibilità, atteso che tale ultimo documento ha la (diversa) funzione di attestare le condizioni di sicurezza e salubrità di un immobile (atte in sé a consentire l’utilizzabilità eventuale dell’immobile per usi commerciali), ma non può in alcun modo provare l’effettiva destinazione di un immobile, che deve invece risultare dal titolo amministrativo che ne ha legittima l’edificazione (Cons. Stato n. 5041/2019; Cons. Stato n. 3799/2018).

Roberto Rizzo

Roberto Rizzo è avvocato civilista. Centro Studi Arkivia. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate, tra le quali: Immobili & Proprietà edito da IPSOA, il Quotidiano Giuridico edito da Wolters Kluwer, Condominio Sostenibile e Certificato, Italia Casa magazine, Condominio Caffè, Libricondominio.it, Immobiliare.it

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