Cappotto termico difettato: profili di responsabilità dell’appaltatore

Le responsabilità dell’appaltatore per vizi e difformità dell’opera nell’ambito degli interventi di isolamento termico degli edifici.

Giovedì 19 Maggio 2022


Cappotto termico difettato: profili di responsabilità dell’appaltatore

Accade spesso che dagli interventi di riparazione o di manutenzione straordinaria degli edifici condominiali, derivino opere come il cappotto termico che, una volta terminate, si rivelano, a distanza di tempo, di qualità inferiore rispetto alle aspettative del committente in quanto viziate o, comunque, inadatte ad essere utilizzate secondo la specifica previsione contenuta nel contratto d’appalto.

Nell’epoca del Superbonus 110%, non è raro che proprio il cappotto termico, la cui installazione è, senza dubbio, il principale intervento trainante, possa presentare vizi o difformità tali da incidere negativamente sul fabbricato nel suo complesso, tanto da un punto di vista estetico, quanto da quello funzionale.

La definizione di vizio e di difformità rilevanti ai fini del presente scritto, la si può ricavare dall’articolo 1667 del codice civile; in particolare:

  • per difformità, può intendersi la non corrispondenza di quanto realizzato rispetto a quanto pattuito nel contratto;
  • per vizio, invece, può intendersi la carenza dell’opera rispetto alla regola dell’arte, dal punto di vista prettamente qualitativo o funzionale.

Come può, in questi casi, il committente Condominio tutelarsi adeguatamente nei confronti dell’appaltatore?

Premesso che la volontà di fare valere la garanzia nei confronti di quest’ultimo deve essere manifestata dal committente entro sessanta giorni dalla scoperta del vizio e, comunque, non oltre due anni dal giorno della consegna dell’opera per evitare la prescrizione dell’azione relativa, occorre distinguere due ipotesi specifiche.

La responsabilità contrattuale

Secondo il dettato dell’articolo 1668 del codice civile, in caso di difformità e vizi dell’opera, il committente, in base all’incidenza degli stessi sulla funzionalità del cappotto termico, ha le seguenti possibilità:

  • Può chiedere l’eliminazione dei vizi, a spese dell’appaltatore;
  • Quando i vizi riscontrati non possano essere eliminati, o la difformità sia tale da pregiudicare la corretta utilizzazione dell’opera, il committente può agire per ottenere una riduzione del corrispettivo stabilito nel contratto d’appalto;
  • Infine, solo quando le difformità e i vizi siano tali da rendere l’opera del tutto inadatta alla sua destinazione o completamente diversa da quella pattuita, può agire per ottenere la risoluzione del contratto.

L’azione risarcitoria per vizi strutturali

Pensiamo ad un cappotto termico che, per difetti strutturali essenziali, possa compromettere l’isolamento termico delle superfici opache del fabbricato ed impedire così il raggiungimento del doppio salto di classe energetica, comportando, per i condòmini, l’impossibilità di accedere alla detrazione fiscale.

In ipotesi simili, ci si è a lungo domandati se sia configurabile o meno, nei confronti dell’appaltatore, l’azione generale di risarcimento danni prevista (nei confronti del costruttore) dall’articolo 1669 del codice civile.

A sanare il contrasto giurisprudenziale esistente, sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 7756/2017.

Con tale pronuncia, la Suprema Corte ha affermato che la responsabilità dell’appaltatore sussiste, ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, ricorrendone le altre condizioni, anche per le opere di ristrutturazione edilizia e, più in generale, per gli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, su immobili che versino in stato di rovina o presentino evidente pericolo di rovina, tanto da incidere sul godimento e sull’ordinaria utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo (Cass. Civ. 22093/2019).

L’azione diretta ad ottenere il risarcimento, deve essere proposta entro un anno dalla scoperta del vizio, sempreché questa sia avvenuta entro dieci anni dal compimento dell’opera; il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia.

Ove l’appaltatore assuma formalmente l’impegno ad eliminare i vizi, ne riconosce, di fatto, l’esistenza, con l’ulteriore conseguenza che si determina il sorgere di una nuova obbligazione soggetta alla prescrizione ordinaria.

Il vizio occulto: il presupposto della tutela

Ovviamente, ai fini dell’esperibilità dei rimedi sopra descritti, è necessario che i vizi del cappotto (ed in generale delle opere straordinarie appaltate) siano occulti, vale a dire:

  • Non conosciuti;
  • Non conoscibili, al momento del collaudo.

Nel caso specifico del cappotto termico, per intenderci, ove in sede di consegna lavori, il Direttore dei Lavori rilevi che le rifiniture siano di scarsa qualità, ovvero che la posa in opera dei pannelli isolanti non sia stata effettuata secondo la regola dell’arte, il committente deve attivarsi e decidere se chiedere l’eliminazione di tali imperfezioni o una riduzione del prezzo.

Se, al contrario, accetta i lavori senza alcuna contestazione, non potrà successivamente agire per la loro eliminazione. Restano salvi, e dunque soggetti all’ambito di operatività dai rimedi di cui ai predetti articoli, solo quei difetti non conosciuti o non conoscibili, prima dell’accettazione.

Roberto Rizzo

Roberto Rizzo è avvocato civilista. Centro Studi Arkivia. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate, tra le quali: Immobili & Proprietà edito da IPSOA, il Quotidiano Giuridico edito da Wolters Kluwer, Condominio Sostenibile e Certificato, Italia Casa magazine, Condominio Caffè, Libricondominio.it, Immobiliare.it

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