Il Commissario Straordinario per la Ricostruzione dopo il Sisma del 2016 ha pubblicato un approfondimento sul tema relativo al trattamento delle pertinenze negli aggregati edilizi.
Scopo del contributo, che va ad integrare la Guida sulla disciplina degli interventi unitari e degli aggregati edilizi, del 15 febbraio 2021 è quello di affrontare il tema delle modalità operative e del calcolo del contributo degli edifici e delle pertinenze.
Precisa il Commissario che il documento non ha natura interpretativa, ma costituisce indirizzo per gli Uffici al fine di assicurare un criterio omogeneo di calcolo dei contributi per la ricostruzione.
Pertinenze esterne ed interne: definizioni
Il documento chiarisce preliminarmente la differenza tra pertinenza esterna ed interna.
- pertinenza esterna è l’unità immobiliare esterna all’edificio principale che non fa parte di altro edificio ammesso a contributo;
- pertinenza interna è l’unità immobiliare esterna all’edificio principale ma situata all’interno di altro condominio di cui non fa parte l’unità collegata dal vincolo di pertinenzialità.
Contributi applicabili
La differenza tra pertinenza interna e pertinenza esterna incide sul calcolo del contributo nei seguenti termini:
A) Pertinenza interna:
- non si applica il limite del 70% della superficie utile dell’unità immobiliare principale (art. 4 ordinanza n. 8);
- si applica il contributo al 100% anche in presenza di edificio principale non danneggiato (art. 5 comma 6 ordinanza 19);
- non si applica il costo parametrico dell’edificio che contiene l’abitazione collegata dal vincolo di pertinenziali
- si applica il costo parametrico dell’edificio dove insiste la pertinenza;
- non ci sono restrizioni per le opere ammissibili a contributo;
- sono finanziabili tutte le opere indispensabili ad assicurare l’agibilità strutturale dell’edificio, le finiture sulle parti comuni, le finiture sulle parti esclusive della pertinenza;
B) Pertinenza esterna:
- si applica il limite del 70% della superficie utile dell’unità immobiliare principale;
- non si applica il contributo al 100% nel caso in cui l’edificio principale non sia danneggiato;
- si applica il costo parametrico alla pertinenza esterna.
Come va considerato l’edificio pertinenziale all’interno di un aggregato?
La definizione di aggregato edilizio si trova all’art. 3 lett. b) dell’ordinanza n. 19 del 2017, e coincide con “ un insieme di almeno tre edifici strutturalmente interconnessi tra loro con collegamenti anche parzialmente efficaci, anche derivanti da progressivi accrescimenti edilizi, che possono interagire sotto un’azione sismica”.
La Circolare congiunta tra Commissario e Agenzia delle entrate, di aprile 2021 e relativa al Superbonus congiunto con la ricostruzione post sisma, al paragrafo 8 ha inoltre precisato che:
- l’aggregato è riparato o ricostruito con un unico progetto;
- il contributo per la ricostruzione è unico e stabilito per l’intero aggregato;
- i proprietari dei singoli edifici costituiscono un consorzio;
- l’aggregato è equiparato ai fini del Superbonus ad un condominio orizzontale, applicandosi le stesse norme previste per i condomini in relazione al trattamento delle parti comuni, ferma restando la ripartizione delle spese fra i proprietari delle unità che costituiscono il consorzio.
In questo quadro normativo, il documento in esame chiarisce che “la pertinenza andrà ad essere conteggiata nel numero delle unità strutturali minime e necessarie ai fini della costituzione dell’aggregato e dell’applicazione degli incrementi e delle maggiorazioni di cui al comma 1 dell’art 15 ordinanza 19”.
Gli esempi sugli aggregati edilizi
Il documento della Presidenza del Consiglio fa poi tre esempi per chiarire meglio.
Nel primo caso, il proprietario di un immobile residenziale ricompreso in un aggregato X ha la pertinenza che coincide con un’intera unità strutturale nell’aggregato Y. La pertinenza si configura come pertinenza interna e il proprietario farà parte del consorzio X per l’edificio principale e del consorzio Y per la pertinenza.
Nel secondo caso, il proprietario di un immobile residenziale ricompreso in un aggregato X ha la pertinenza all’interno di un’unità strutturale in altro aggregato Y. Anche in questo caso, si tratta secondo il Commissario, di pertinenza interna. Anche qui il proprietario farà parte del consorzio X per l’edificio principale e del consorzio Y per la pertinenza.
Nel terzo caso, il proprietario di un immobile ricompreso in un aggregato X ha una pertinenza che coincide con un’unità strutturale isolata. A differenza delle prime due, questa si qualifica come pertinenza esterna dell’aggregato X. Ai fini del calcolo del contributo dovrà dunque essere ricompresa nell’aggregato dove è inserito l’edificio principale, e il contributo sarà calcolato sulla superficie massima del 70% dell’unità immobiliare principale.
