Una grande tettoia in area vincolata non è condonabile, e le tolleranze del Salva Casa non la salvano

Una tettoia di 74,48 metri quadrati, realizzata senza titolo edilizio in area vincolata (Parco dell’Appia Antica), non può essere sanata come “pertinenza” ovvero “intervento minore” oppure “salvata” dalle tolleranze introdotte dal “Salva Casa”, ma deve essere demolita perché è un abuso edilizio.

Lo aveva già stabilito il Tar, respingendo il ricorso contro il provvedimento di rigetto della domanda di condono, ma i titolari di un’impresa di costruzioni stradali e grandi impianti elettrici civili hanno proposto appello al Consiglio di Stato, convinti che la tettoia, adiacente al complesso degli edifici dove opera l’impresa, avesse natura pertinenziale, tenuto conto della funzione accessoria e servente, essendo destinata al ricovero temporaneo ed al riparo delle merci e materiali, con un ingombro volumetrico contenuto entro il limite del 20% del volume dell’edificio principale, ossia entro il limite che, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e6), del dpr n. 380/2001 (introdotto dal cd. Decreto Salva Casa), farebbe escludere che ci si trovi dinanzi a una nuova costruzione.

Tettoia in area vincolata: la decisione del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato, nella sentenza n. 5141 del 12 giugno 2025, ha respinto l’appello, confermato la sentenza del giudice amministrativo di primo grado – e quindi il diniego di sanatoria e l’ordine di demolizione – precisando (ancora una volta) che:

• l’art. 32 della legge n. 326/2003 e l’art. 3, comma 1, lett. b), della legge regionale del Lazio n. 12/2004 non ammettono la condonabilità delle opere abusive comportanti un aumento di superficie e di volumetria, come la tettoia in esame, realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base delle leggi statali e regionali a tutela dei parchi, anche se eseguite prima dell’apposizione del vincolo;
• le notevoli dimensioni della tettoia impediscono di ricondurla agli abusi ammessi a condono (limitati alle sole opere di adeguamento, restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria) e la fanno qualificare piuttosto come un’opera che modifica il territorio e dà vita a un nuovo organismo edilizio suscettibile di utilizzo in via permanente;
• la nozione di pertinenza urbanistica è più ristretta di quella di pertinenza civilistica ed è riferibile solo ad opere di modeste dimensioni strettamente accessorie a quella principale, quali i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici e simili, mentre non vale per le opere che, per le dimensioni e la funzione, comportino nuovi volumi e superfici autonome rispetto all’opera principale e non siano coessenziali alla stessa;
• la pretesa di basarsi sul limite del 20% rispetto al volume dell’edificio principale non attiene al caso di specie, in cui l’abuso riguarda la superficie, e non il volume, ma sarebbe, in generale, inammissibile perché consentirebbe di considerare manufatti pertinenziali, se posti al servizio di un’opera principale ancora più grande, manufatti di cospicuo impatto e tali da comportare indubbiamente una trasformazione del territorio;
• sono irrilevanti i riferimenti alla normativa sopravvenuta di cui al decreto-legge n. 69/2024 (“Salva Casa”), convertito con legge n. 105/2024, poiché “i provvedimenti amministrativi sono disciplinati sotto il profilo temporale dal principio “tempus regit actum”, secondo cui la legittimità del provvedimento va valutata con riferimento allo stato di fatto e di diritto esistente al momento della sua emanazione, con conseguente irrilevanza delle circostanze successive, le quali non possono incidere ex post su precedenti atti amministrativi”.