Il singolo coerede può agire in autonomia per l’annullamento del permesso di costruire

Il permesso di costruire può essere richiesto solo dal legittimo proprietario dell’immobile o da chi abbia titolo per farlo, come stabilito dall’articolo 11 del Testo Unico Edilizia (D.P.R. n. 380/2001), Pertanto, nel caso in cui l’atto di trasferimento dell’immobile sia stato dichiarato nullo, il soggetto che ha acquistato l’immobile senza titolo legittimo non può richiedere il permesso di costruire. Di conseguenza, il titolo edilizio nel frattempo rilasciato va annullato.

È questo il principio di diritto affermato dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 3498 del 23 aprile 2025, che ha confermato l’annullamento del permesso di costruire, accogliendo il ricorso promosso da uno dei coeredi della proprietaria originaria dell’immobile.

Permesso di costruire senza titolo legittimo: il fatto

La vicenda al vaglio dei giudici amministrativi è piuttosto complessa. Riguarda un permesso di costruire richiesto da una società per interventi di ristrutturazione e cambio di destinazione d’uso, da residenziale a commerciale, su un immobile allo stato rustico precedentemente acquistato.

In realtà la proprietà dell’immobile risulta alquanto controversa, in quanto derivante da una serie di trasferimenti nulli. In particolare, nel 2010 l’originaria proprietaria aveva trasferito l’immobile alla nipote, con atto però dichiarato nullo dal tribunale penale nel 2020 per circonvenzione d’incapace. Nel frattempo, però, la nipote aveva a sua volta ceduto porzioni dell’immobile ad altri soggetti, tra cui la società sopra menzionata.

A seguito della dichiarazione di nullità, l’immobile è ritornato nell’asse ereditario della proprietaria originaria (nel frattempo deceduta), rendendo inefficaci tutti i trasferimenti successivi.

Un’altra nipote della proprietaria (una degli eredi legittimi) impugnava il permesso di costruire davanti al Tar, ritenendolo illegittimo poiché rilasciato a soggetto non proprietario dell’immobile, dato che il titolo di acquisto era stato travolto da nullità. Ricorso accolto il primo grado dal TAR Puglia; decisione poi confermata dal Consiglio di Stato con la sentenza in commento.

Permesso di costruire senza titolo legittimo: legittimazione del coerede ad agire

La prima contestazione mossa dalla società riguardava la legittimazione della nipote coerede ad agire in giudizio per l’annullamento del permesso di costruire. Secondo la ricorrente, in caso di comproprietà, l’azione di annullamento dovrebbe essere promossa dalla maggioranza dei comproprietari-coeredi (ai sensi dell’articolo 1105 del codice civile), mentre nel caso di specie il ricorso al TAR era stato presentato da una sola coerede.

Il Consiglio di Stato ha invece confermato la legittimazione ad agire dell’unico coerede.

Sul punto, i giudici amministrativi richiamano la giurisprudenza civile secondo cui “ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l’intera cosa comune (e non una sua frazione), è legittimato ad agire o resistere in giudizio per la tutela della stessa nei confronti dei terzi o di un singolo condomino, anche senza il consenso degli altri partecipanti” (Cass. civ., 28/01/2015, n. 1650).

Pertanto, in caso di più eredi, ciascun coerede è legittimato a tutelare in giudizio il bene comune, anche senza il consenso degli altri coeredi. Dunque, nel caso di specie la coerede ha un interesse legittimo a contestare il permesso di costruire rilasciato alla società appellante.

Chi è legittimato a chiedere il permesso di costruire?

In altre occasioni, il Consiglio di Stato ha precisato che hanno titolo a richiedere il permesso di costruire tutti coloro che dimostrino di trovarsi con il bene in una relazione qualificata, non necessariamente connessa ad un diritto reale ma derivante anche da rapporto giuridico ad effetti obbligatori (Cons. Stato 16/02/2024, n. 1563). In via indicativa e non esaustiva, possono richiedere il rilascio del titolo, oltre al proprietario, i soggetti titolari rispetto al bene di rapporti di natura reale o meramente obbligatoria:

• l’usufruttuario;
• il titolare di un diritto di comodato;
• il titolare di un contratto di leasing.

Nessuna di queste situazione è però rinvenibile nel caso di specie con riguardo alla società appellante.

L’Amministrazione ha l’onere di accertare con serietà e rigore la legittimazione a chiedere il titolo edilizio, dovendo accertare che l’istante sia il proprietario dell’immobile oggetto dell’intervento costruttivo o che, comunque, ne abbia un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l’attività edificatoria.

Trasferimento di proprietà nullo ed effetti sul premesso di costruire

Su questo specifico aspetto, il Consiglio di Stato richiama l’articolo 11 del d.P.R. n. 380/2001, secondo cui “il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”. Nel caso di specie, tale requisito non è stato soddisfatto, perché la sentenza di nullità del primo trasferimento di proprietà ha travolto e reso nulli anche i successi trasferimenti con effetto retroattivo, compreso quello alla società appellante.

Infatti la sentenza che ha dichiarato nullo l’atto ha natura dichiarativa. Pertanto il titolo non ha mai prodotto effetti reali e l’acquirente non aveva titolo valido (è un acquisto “a non domino”). Ne consegue che la società, al momento della richiesta del permesso di costruire, non aveva titolo legittimo sull’immobile.

Trascrizione nei registri immobiliari

Ad ulteriore conferma della nullità del permesso di costruire, il Consiglio di Stato evidenzia come la società fosse, all’epoca, a conoscenza della controversia in sede civilistica in corso per dichiarare nullo il trasferimento di proprietà, poiché l’atto di citazione per la nullità era stato trascritto nei registri immobiliari già nel 2012. Peraltro, lo stesso acquirente aveva subordinato il saldo del prezzo all’eliminazione di tale trascrizione.